Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS Årsrapport 2016 Mars 2017
Nøstegaten 58, Bergen
Generell informasjon Hovedkontor
Rådgivere mm.
Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge
Juridisk rådgiver Wikborg Rein Advokatfirma AS Kronprinsesse Märthas plass 1, Postboks 1513 Vika 0117 Oslo Norge
Hovedmann Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge
Forvalter av alternative investeringsfond (AIFM) Aberdeen Fund Management Norway AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge
Risikostyring Aberdeen Global Services S.A. 35a Avenue John F. Kennedy L-1855 Grand Duchy of Luxembourg Luxembourg
Fondsforvalter Aberdeen Fund Management Norway AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge
Fondsteam Aberdeen Fund Management Norway AS Knut Haraldson Fondsleder Ann-Sophie Hövelmann Fondsanalytiker
Revisor PricewaterhouseCoopers AS Dronning Eufemias gate 8, Postboks 748 Sentrum 0106 Oslo Norge Verdivurderere DNB Næringsmegling AS Dronning Eufemias gate 8 0021 Oslo Norge Newsec AS Filipstad Brygge 1, Postboks 1800 Vika 0123 Oslo Norge Akershus Eiendom AS Haakon VIIs gate 5, Postboks 1739 Vika 0121 Oslo Norge Depotmottaker Skandinaviska Enskilda Banken AB(publ), Oslofilialen Filipstad Brygge 1, Postboks 1843 Vika 0123 Oslo Norge
Innhold Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Årsberetning
01
Resultatregnskap
05
Balanse
06
Kontantstrømoppstilling
09
Noter
10
Revisjonsberetning
20
Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Årsberetning
24
Resultatregnskap
28
Balanse
29
Kontantstrømoppstilling
31
Noter
32
Revisjonsberetning
37
Fondsstruktur - Konsern
40
Norway AIFMD disclosure
41
Årsberetning Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Virksomhetens art
Leietakersammensetning
2016
2015
2014
Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS ble stiftet 10. november 2011 som følge av en omdanning av Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I. Samtidig ble også Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS (”Hovedmannen”) stiftet med formål om å være hovedmann i IS’et. Den virksomhet som drives av Hovedmannen og IS’et med datterselskaper vil heretter betegnes ”Fondet”.
Offentlige leietakere
17 %
17 %
20 %
Store foretak
43 %
47 %
43 %
Små foretak
40 %
36 %
37 %
100 %
100 %
100 %
Fondet er et av de ledende ubelånte eiendomsfond i Norge. Fondet har ingen ansatte og forvaltes av Aberdeen Fund Management (”Forvalter”) fra sitt hovedkontor i Oslo.
Geografisk fordeling
2016
2015
2014
Oslo
53 %
54 %
48 %
Trondheim
15 %
13 %
15 %
Bergen
7%
8%
8%
Stavanger
4%
4%
6%
Fondets formål er å investere i fast eiendom direkte eller indirekte via aksjer eller selskapsandeler. Fondets eiendeler skal finansieres fullt ut ved innskudd fra deltakerne. Fondet skal ikke ta opp eksterne lån eller andre former for ekstern finansiering ut over normal driftskreditt, og fondet skal således være 100 prosent egenkapitalfinansiert. Styret har ansvar for å føre tilsyn med forvalters administrasjon av fondets eiendeler, uttale seg om gjeldende investeringsstrategi og føre tilsyn med de investeringsbeslutninger som forvalter treffer.
Status – operasjonell virksomhet Ved årsskiftet hadde Fondet en kommittert egenkapital på NOK 6 934,8 millioner, hvorav NOK 6 514,8 millioner var innbetalt. Det var 87 aksjonærer. Fondet hadde per årsskiftet en investeringskapasitet på ca. NOK 766 millioner. I 2016 kjøpte Fondet kontoreiendommen Kongensgate 2 i Trondheim og handelseiendommen Bjørnstjerne Bjørnsons gate 80 med flere i Drammen. Gartnerveien 15-17 og Bjørnåsveien 6 ved Moss, Kremmergaarden i Ålesund og Fornebuveien 38-44 i Bærum ble solgt. Fondet inngikk høsten 2016 kontrakt om salg av Eivind Lyches vei 10 i Sandvika og kjøp av Gneisveien 8 i Skedsmo samt Nøstegaten 58 i Bergen. Disse transaksjonene ble gjennomført primo januar 2017. Det er i løpet av 2016 inngått avtale om salg av Sonja Henies plass 4 i Oslo. Kjøper betaler fra samme dato leie på eiendommens ledige lokaler og det er avtalt oppgjør innen 18. mai 2018 i henhold til Fondets beslutning. Ved utgangen av 2016 var markedsverdien av eiendomsporteføljen NOK 6 861 millioner. Verdiskapningen i porteføljen, definert som resultat av salg og endring i markedsverdi fratrukket investeringer i porteføljen, var NOK 258,4 millioner. Sentrale eiendommer med lange leiekontrakter og/eller offentlige leietagere eller eiendommer der leiekontraktene ble forlenget, utviklet seg best verdimessig. Eiendommer med kort gjenværende løpetid på leiekontrakter eller med ledighet hadde dårligst verdiutvikling gjennom 2016. Denne trenden gjaldt for alle segmenter. Porteføljen er godt diversifisert med hensyn på eiendomstype og beliggenhet. Fondet hadde per årsskiftet 27 eiendommer med 312 ulike leietakere. I løpet av 2016 ble det reforhandlet eller inngått nye leiekontrakter for et samlet areal på 50 461 m² samt 245 garasje-/ parkeringsplasser, med en total årsleie på NOK 94,5 millioner.
Sum
Andre Sum
22 %
22 %
23 %
100 %
100 %
100 %
Den økonomiske ledigheten i Fondet var 5,6 % ved utgangen av 2016, mot 5,2 % året før. Ledigheten forventes, alt annet like, å gå ned til ca. 2,7 % som følge av ovennevnte transaksjoner primo 2017. Ledigheten forventes deretter å stige i annet halvår av 2017. Det må over tid forventes ledighet i porteføljen på 5 – 10 %. Gjennomsnittlig vektet restløpetid på leiekontraktene var 5,3 år per 1.1.2017, en økning på 0,2 år i løpet av 2016. Fondet mottok ett innløsningskrav i løpet av 2016. Kravet var på NOK 150 millioner og ble løst ved salg i annenhåndsmarkedet og «matching» mot tegnet kapital. Per dato løper det ikke innløsningsprosesser i Fondet. I løpet av 2016 ble 288,7 andeler av totalt 11 666,6 IS-andeler omsatt i annenhåndsmarkedet. Markedsverdi for nevnte andeler var ca. NOK 174,2 millioner. Majoriteten av dette stammer fra en deltagers innløsning av NOK 150 millioner i forbindelse med porteføljetilpasning. I 2013 ble det vedtatt at deltagerne kan reinvestere den kvartalsvise utbetalingen fra Fondet. Et økende antall investorer har valgt å reinvestere disse. BUD 2017
Reinvesteringer Antall investorer Beløp (NOK millioner)
2016
2015
47
32
27
240,0
221,1
154,7
I årets 9 første måneder ble det gjennomført emisjoner på til sammen NOK 509,7 millioner. Siste innkalling hadde frist 2. januar 2017. Fondet gjennomførte i fjerde kvartal 2016 en emisjon på NOK 258,5 millioner, dette beløpet er ikke innkalt. I løpet av 2016 kom det til 11 nye investorer i Fondet. Eiendommene i Fondet forurenser ikke det ytre miljøet utover normal eiendomsdrift, og all næringsvirksomhet i eiendommene forestås av leietakerne.
aberdeen-asset.com
1
Alle Fondets eiendommer er knyttet opp mot et elektronisk energioppfølgingssystem, og eiendommene er underlagt en aktiv oppfølging mht energiforbruk og CO2 utslipp. Alle bygninger er energimerket i henhold til offentlige krav. Ett av byggene i porteføljen er BREEAM sertifisert. Porteføljen er vurdert av Entro, tiltak er identifisert, og det er søkt Enova om støtte til et større antall tiltak. Ved rehabilitering og nybygg skal forvalters miljøstandarder og mulighet for BREEAM sertifisering vurderes ved planlegging og prosjektering. PricewaterhouseCoopers AS ved statsautorisert revisor Geir Haglund er revisor for Selskapet.
Resultat og balanse Etter styrets oppfatning gir fremlagt resultatregnskap og balanse med noter fyllestgjørende informasjon om den regnskapsmessige stillingen ved årsskiftet. Styret foreslår følgende disponering av Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS’ (morselskapet) overskudd i 2016: Avsatt til utbytte
NOK 3 400 000
Overført fra annen egenkapital
NOK 1 771 290
Sum disponert årsresultat
NOK 1 628 710
Styret Styret består av fem menn og en kvinne. Det er i løpet av 2016 gjennomført 5 ordinære styremøter, 6 skriftlige styremøter og én generalforsamling. I tillegg til ordinær, løpende oppfølging av økonomi, eiendomsdrift, virksomhetsstyring, budsjett, investeringsstrategi, eiendomstransaksjoner og emisjoner, annenhåndsomsetning og innløsning har styret engasjert seg i: • Aberdeen konsernets risk management og investeringsfilosofi • Avviksrapportering (HMS, brann/elektro, DD, forsvarlig organisering av virksomheten mm) i relasjon til styrets ansvar • Endring av rutiner og krav til verdipapirregister • Analyser av eierkostnader og verdiutvikling • MVA i fondsstrukturen • Pensjonskassers investeringsrammer iht. Kapitalforvaltningsforskriften • Eiendomsskatt i Oslo • Forvalters system for risikostyring, compliance og internkontroll
Status – strukturelle aspekter Det nye AIFM regelverket trådte i kraft per 1.1.2015. Regelverket er innført for å bringe forvaltningen av såkalte alternative investeringsfond, herunder eiendomsfond, under offentlig tilsyn for bl.a. å gi investorene bedre beskyttelse. Aberdeen Fund Management Norway AS har konsesjon til å yte forvaltningstjenester ihht lov om forvaltning av alternative investeringstjenester. Fondet har depotmottakeravtale og -funksjon med SEB, avtalen er i tråd med kravene i det nye regelverket.
Avkastning Fondets totalavkastning i 2016 var 8,3 %, fordelt på 5,3 % utbetaling og 3,0 % verdiendring. Ved beregning av verdiendringen gjøres fratrekk for latent skatt knyttet til eiendomsporteføljens merverdi i forhold til kostpris. Investeringer i eiendommene påvirker også verdiutviklingen til eiendommene. Fondets avkastning siden oppstarten 30.6.2004 er 7,1 % p.a.
2
aberdeen-asset.com
Fondets likvider er plassert i bank eller i pengemarkedsfond med kort løpetid, og vurderes å ha lav risiko. Eventuelt ytterligere likviditetsbehov vil kunne dekkes ved å redusere løpende utbetalinger til andelshaverne, selge eiendom eller ved rettede emisjoner mot dagens eiere eller andre investorer. Eiendommene som eies av Fondet skal medtas i regnskapet etter “Laveste verdis prinsipp”, det vil si den laveste verdi av markedsverdi per 31. desember 2016 og bokført verdi. Årsresultatet i Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS utgjør NOK 1,6 millioner som utgjøres av et driftsresultat på NOK 87,5 millioner, finansielt resultat på NOK 96,8 millioner og andel resultat til indre selskap på NOK 182,1 millioner. I driftsresultatet inngår ordinære, regnskapsmessige avskrivninger og reverserte nedskrivninger av eiendommene med NOK 33,6 millioner. Fondets bokførte egenkapital pr 31.12.2016 er NOK 49,8 millioner. Styret vurderer egenkapitalen som forsvarlig i forhold til den virksomheten Fondet driver. Årsresultatet i Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS konsern utgjør NOK 1,0 millioner som består av et driftsresultat på NOK 155,9 millioner, finansielt resultat på NOK 4,4 millioner, netto skattebelastning på minus NOK 1,5 millioner samt andel resultat til indre selskap på konsernnivå på NOK 160,8 millioner. I driftsresultatet inngår ordinære, regnskapsmessige avskrivninger og nedskrivninger av eiendommene med NOK 78,8 millioner. Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK 140,1 millioner. Kontantstrøm hensyntatt kapitalendringer, utdelinger og investeringer var NOK 223,7 millioner. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede.
Hendelser etter regnskapsårets avslutning Det er ikke mottatt innløsningskrav fra deltagerne i Norge I IS, inkludert tilhørende aksjer i Norge I AS, per januar 2017. Det kontraktfestede salget av Eivind Lyches vei 10 ble gjennomført som forutsatt primo januar 2017. Per 2. januar 2017 ble det kalt inn NOK 161,8 millioner som ble tegnet i emisjon i andre og tredje kvartal. Som en oppfølging av emisjonen i fjerde kvartal 2016, der det ble tegnet NOK 258,5 millioner, ble det i januar 2017 gjennomført en reparasjonsemisjon der det ble tegnet ytterligere NOK 30 millioner.
Kjetil Houg Styreleder Finansdirektør Oslo Pensjonsforsikring AS
Tor Bredo Gotfredsen
Gunnar Synnes
Styremedlem
Styremedlem
Daglig leder Statnett Sf’s Pensjonskasse
Finansforvalter Skagerak Energi Pensjonskasse
Helene Jebsen Anker
Jørgen Aaby
Styremedlem
Styremedlem
Frittstående
Eiendomsforvaltningsdirektør Aberdeen Asset Management
Fondet overtok per primo januar 2017 Gneisveien 8 i Skedsmo og Nøstegaten 58 i Bergen.
Finansiell risiko Finansiell risiko er kredittrisiko, soliditetsrisiko og likviditetsrisiko.
Styret er ikke kjent med at det utover ovennevnte er inntrådt hendelser i 2017 som er av vesentlig betydning for Fondets virksomhet.
Kredittrisiko er risikoen for tap på fordringer. Denne risikoen motvirkes ved kredittvurdering og løpende oppfølging av nye leietagere samt etablering av ulike former for sikkerheter ved inngåelse av leiekontrakter.
Risiko Fondet har som formål å investere i eiendom og vil til enhver tid være eksponert for risikoen i eiendomsmarkedet. På generell basis deler styret risikobildet i to deler; markedsrisiko og finansiell risiko. Markedsrisiko Markedsrisiko er risikoen for at eiendomsverdien faller som følge av fallende leieinntekter eller stigende avkastningskrav. Fallende leieinntekter kan oppstå som følge av økt ledighet eller lavere leienivå. Denne risikoen er knyttet til at fondets eiendommer mister sin popularitet relativt til andre (usystematisk risiko) eller at utleiemarkedet generelt svekkes (systematisk risiko). Stigende avkastningskrav kan oppstå dersom rentenivået øker, de økonomiske utsikter endres i negativ retning eller ved at risikopremien på eiendom i markedet øker (systematisk risiko). Etter styrets vurdering er Fondet godt diversifisert med hensyn på eiendomstyper, geografi og leietakere.
Soliditetsrisiko er risikoen for at eiendomsverdiene blir lavere enn forpliktelsene. Likviditetsrisiko er risikoen for at fondet ikke kan imøtekomme sine betalingsforpliktelser. Dette kan skje som følge av økte kostnader eller manglende innbetaling av husleie fra leietakere. Fondet har til enhver tid likvide midler tilgjengelig til å møte ulike kapitalbehov, et slikt kapitalbehov kan også løses ved å redusere de kvartalsvise utbetalingene til eierne og/eller ved emisjoner. I 2016 har verdiutviklingen på enkelteiendommer vært positiv, men variert mellom eiendommer. Beliggenhet, ledighet og leiekontraktsstruktur har gitt store utslag i verdiutviklingen per eiendom. Styrets vurdering er at risiko samlet sett i fondet er fornuftig ettersom Fondet har en godt diversifisert leietagermasse, er ubelånt og har en positiv arbeidskapital.
aberdeen-asset.com
3
Fremtidig utvikling Styret vurderer Fondets eiendomsinvesteringer som godt diversifisert, med tilfredsstillende verdivektet restløpetid og med en god leietakersammensetning. Samtidig er det utfordringer knyttet til utleie av ledige lokaler fordelt på flere eiendommer. Større leiekontraktsutløp i årene 2017 - 2019 kan også gi utfordringer på kort og mellomlang sikt. Styret mener likevel forutsetningene er til stede for at Fondet vil kunne klare seg relativt godt i utleiemarkedet de neste årene. Styret vektlegger en profesjonell forvaltning, gode og attraktive bygg og et aktivt utleiearbeid som viktige suksesskriterier for å sikre porteføljens samlede leiepotensial fremover. Det legges til grunn at Fondet bør kunne gi en god risikojustert avkastning de nærmeste årene.
Oslo, 16. mars 2017
4
Kjetil Houg styrets leder
Jørgen Aaby styremedlem
Tor Bredo Gotfredsen styremedlem
Helene Jebsen Anker styremedlem
aberdeen-asset.com
Gunnar Synnes styremedlem
Resultatregnskap Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Morselskap 2015
291 965 -3 896 288 069
Resultatregnskap (NOK 1000) 2016
290 781 -16 127 274 654
Note
2 2
4 5 3,4
Note Driftsinntekter Leieinntekter Tap / Gevinst ved salg av eiendom Sum driftsinntekter Driftskostnader Lønnskostnad Av- og nedskrivning på varige driftsmidler Andre driftskostnader Sum driftskostnader
Konsern 2016
2015
2 2
440 746 -16 127 424 619
410 481 -3 896 406 585
4 5 3,4
1 060 78 782 188 844 268 686
1 094 118 768 119 658 239 520
155 933
167 065
4 552 -173 4 378
4 395 -195 4 200
1 094 84 722 91 017 176 833
1 060 33 548 152 512 187 120
111 236
87 534
Driftsresultat
70 377 4 595 -399 74 573
92 529 4 319 -72 96 776
Finansinntekter og kostnader Finansinntekt fra selskap i samme konsern Annen finansinntekt Annen finanskostnad Sum netto finansinntekt
185 809
184 310
Resultat før skattekostnad
160 311
171 265
184 244
182 100
Resultatandel indre selskap
160 773
173 210
1 565
2 210
-462
-1 945
785 -123 662
627 -45 581
2 250 -3 792 -1 542
785 -3 473 -2 688
903
1 629
Årsresultat etter skatt
1 081
743
-1 597 2 500 903
-1 771 3 400 1 629
Anvendelse av årsresultatet Avsatt til annen egenkapital Avsatt til utbytte Sum anvendelse
7
Årsresultat før skatt
10 10
Skatter Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skatter
10 10
aberdeen-asset.com
5
Balanse Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Morselskap 31.12.2015 31.12.2016
Balanse (NOK 1000) Note
Note
Konsern 31.12.2016 31.12.2015
EIENDELER Anleggsmidler
1 470 1 470
1 515 1 515
10
Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
3 052 083 98 3 052 181
2 704 849 55 2 704 904
5 5
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner, inventar Sum varige driftsmidler
326 543 1 329 721 1 656 264
352 357 1 761 672 2 114 029
7 7
Finansielle anleggsmidler Investering i datterselskap Lån til datterselskap Sum finansielle anleggsmidler
4 709 915
4 820 448
-
-
5 5
4 813 554 321 4 813 876
4 687 959 98 4 688 057
7
-
-
4 813 876
4 688 057
9
129 383 119 894 249 277
133 421 8 921 142 342
11 11
415 069 25 748 440 817
216 653 465 217 118
690 094
359 460
5 503 970
5 047 517
Sum anleggsmidler Omløpsmidler
91 821 15 793 107 614
6
72 855 124 039 196 893
216 653 4 537 221 190
415 069 18 090 433 159
328 804
630 052
5 038 719
5 450 500
aberdeen-asset.com
9
11 11
Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Likvider Pengemarkedsfond Bankinnskudd Sum likvider Sum omløpsmidler Sum eiendeler
Morselskap 31.12.2015 31.12.2016
Balanse (NOK 1000) Note
Note
Konsern 31.12.2016 31.12.2015
EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital
10 562 22 455 18 000 51 017
11 575 27 452 18 000 57 027
-2 679 -2 679
-4 444 -4 444
48 338
52 583
8 8 8
Innskutt egenkapital Selskapskapital Overkurs Innskutt annen egenkapital Sum innskutt egenkapital
8 8 8
11 575 27 452 18 000 57 027
10 562 22 455 18 000 51 017
8
Opptjent egenkapital Annen egenkapital / Udekket tap Sum opptjent egenkapital
8
-7 188 -7 188
-4 867 -4 867
49 839
46 150
Sum egenkapital Gjeld
4 724 807
5 186 078
8
Innskudd stille interessenter
8
5 138 616
4 698 390
10
Betingede forpliktelser Utsatt skatt Sum betingede forpliktelser
10
47 099 47 099
35 770 35 770
12
83 441 22 791 14 107 627 3 400 144 050 268 417
79 842 5 403 18 914 785 2 500 159 763 267 207
-
-
79 842 3 810 12 748 46 081 785 2 500 119 808 265 574
84 284 17 684 6 131 8 258 627 3 400 91 454 211 839
4 990 381
5 397 917
Sum gjeld
5 454 131
5 001 367
5 038 719
5 450 500
Sum egenkapital og gjeld
5 503 970
5 047 517
12
7 10 8 9,7
Kortsiktig gjeld Resultat til utbetaling Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern Betalbar skatt Avsatt utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
10 8 9,7
aberdeen-asset.com
7
Kongens gate 2, Trondheim
I Styret for Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Oslo, 16. mars 2017
8
Kjetil Houg styrets leder
Jørgen Aaby styremedlem
Tor Bredo Gotfredsen styremedlem
Helene Jebsen Anker styremedlem
aberdeen-asset.com
Gunnar Synnes styremedlem
Kontantstrømoppstilling Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Morselskap 2015
Kontantstrømoppstilling (NOK 1000) 2016
Note
Note
2 210 182 100 78 548 -45 000 16 127 18 966 13 874 -181 232 85 593
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Andel resultat stille interessenter Ordinære avskrivninger Nedskrivninger / reverserte nedskrivninger Tap / Gevinst ved salg av varige driftsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
335 843 -38 241 -25 814 -431 951 -160 164
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av datterselskap Utbetalinger ved lån til datterselskap Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
133 733 153 632 -316 181 -28 816
415 644 211 221 -340 326 286 539
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Emisjonsinnbetaling Reinvestering Utbetalinger av resultat til deltakere Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-421 099
211 969
642 289 221 190
1 565 184 244 79 722 5 000 3 896 -138 -5 454 57 115 325 949
26 000 -16 859 -205 634 -521 739 -718 232
Konsern 2016
2015
160 311
171 266
123 782 -45 000 16 127 4 037 17 389 -136 577 140 068
113 768 5 000 3 896 -15 273 -5 856 30 812 303 613
335 843 -541 251
26 000 -755 558
-205 409
-729 558
415 644 211 221 -337 826 289 039
133 733 154 075 -312 481 -24 673
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
223 699
-450 618
221 190
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01
217 118
667 736
433 159
Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
440 817
217 118
5 5 2
8
aberdeen-asset.com
9
Noter Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS Note 1 Regnskapsprinsipper Grunnleggende prinsipper – vurdering og klassifisering – andre forhold Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noteopplysninger og er avlagt i samsvar med regnskapslov og god regnskapsskikk i Norge gjeldende pr. 31. desember 2016. For å gjøre årsregnskapet lettere å lese, er det redigert slik at regnskapsoppstillingene er sammendratt i formen. Den nødvendige spesifiseringen er gjort i notene. Notene er følgelig en integrert del av årsregnskapet. Årsregnskapet er basert på de grunnleggende prinsipper om historisk kost, sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og forsiktighet. Transaksjoner regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. Inntekter resultatføres når de er opptjent og kostnader sammenstilles med opptjente inntekter. Regnskapsprinsippene utdypes nedenfor. Eiendeler/gjeldsposter som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, er klassifisert som omløpsmidler/kortsiktig gjeld. Vurdering av omløpsmidler/kortsiktig gjeld skjer til laveste/høyeste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Virkelig verdi er definert som antatt fremtidig salgspris redusert med forventede salgskostnader. Andre eiendeler er klassifisert som anleggsmidler. Vurdering av anleggsmidler skjer til anskaffelseskost. Anleggsmidler som forringes avskrives. Dersom det finner sted en negativ verdiendring som ikke er forbigående, foretas en nedskrivning av anleggsmidlet. Tilsvarende prinsipper legges normalt til grunn for gjeldsposter. Konsernets ultimate morselskap, Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS er hovedmann med en eierandel på 1% i det indre selskapet Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS.
Regnskapsprinsipper for vesentlige regnskapsposter Behandling av datterselskap i konsernet Konsernregnskapet til Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS består av 100 % av det indre selskapet Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS med datterselskaper. Med datterselskap menes selskap der selskapet normalt har en eierandel på over 50 %, hvor investeringen er av langvarig og strategisk karakter og hvor selskapet har bestemmende innflytelse. Ved konserndannelse som gjennomføres ved kjøp av aksjer eller andeler er investeringens anskaffelseskost i konsernregnskapet tilordnet datterselskapenes identifiserbare eiendeler og gjeld, samt goodwill. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til bygningene og avskrevet over eiendelens resterende økonomiske levetid. Datterselskap som kjøpes eller selges i løpet av året henholdsvis medtas eller unntas fra konsolidering på det tidspunkt konsernet oppnår eller avgir kontroll. Interne transaksjoner er eliminert. Konsernregnskapet bygger på de konsoliderte datterselskapenes selskapsregnskaper.
10
aberdeen-asset.com
Inntektsføringstidspunkt Inntekt resultatføres når den er opptjent. Inntektsføring skjer følgelig normalt på leveringstidspunktet ved salg av varer og tjenester. Leieinntekter inntektsføres over leieperioden. Kostnadsføringstidspunkt / sammenstilling Utgifter sammenstilles med og kostnadsføres samtidig med de inntekter utgiftene kan henføres til. Utgifter som ikke kan henføres direkte til inntekter, kostnadsføres når de påløper. Varige driftsmidler Varige driftsmidler føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Dersom den virkelige verdien av et driftsmiddel er lavere enn bokført verdi, og dette skyldes årsaker som ikke antas å være forbigående, skrives driftsmidlet ned til virkelig verdi. Nedskrivninger reverseres når grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er vurdert å være til stede. Utgifter forbundet med normalt vedlikehold og reparasjoner blir løpende kostnadsført. Utgifter ved større utskiftninger og fornyelser som øker driftsmidlenes levetid vesentlig, aktiveres. Driftsmidler som erstattes, kostnadsføres. Avskrivninger Ordinære avskrivninger er beregnet lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid med utgangspunkt i historisk kostpris. Avskrivningene er klassifisert som ordinære driftskostnader. Fordringer Fordringer er oppført til pålydende med fradrag for forventede tap. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Nærstående parter Det er ingen nærstående parter med direkte eierandel i Norge I. Aberdeen Fund Management Norway AS forvalter for konsernet men har ingen eierandeler direkte eller indirekte i selskapet. Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Det er beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene ved kjøpstidspunktet. Betalbar skatt og utsatt skatt er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad skattepostene relaterer seg til egenkapitaltransaksjoner.
Noter (NOK 1000)
Konsern
Morselskapet
2016
2015
2016
2015
440 746
410 481
290 781
291 965
Vederlag
335 843
26 000
335 843
26 000
Rest bokført verdi inkl omkostninger
351 970
29 896
351 970
29 896
Tap /Gevinst
-16 127
-3 896
-16 127
-3 896
130 115
67 619
102 619
46 462
53 289
47 137
45 176
40 874
Administrasjon
5 239
4 077
4 600
3 163
Tap på fordring
201
824
117
518
188 844
119 658
152 512
91 017
650
725
650
725
Valgkomittè
80
65
80
65
Arbeidsgiveravgift
82
112
82
112
200
189
200
189
Note 2 Leieinntekter Leieinntekter Alle leieinntektene er knyttet til eiendommer i Norge. Dette gjelder både for 2016 og 2015. Gevinst solgte bygg
Note 3 Andre driftskostnader Driftskostnader unntatt avskrivninger er oppdelt i: Drift og vedlikehold eiendommer Forvaltning *
Sum andre driftskostnader *
Kapitalforvaltningshonorar til Aberdeen Asset Management Norway AS.
Note 4 Lønnskostnader Lønninger
Styreansvarsforsikring Annen godtgjørelse Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall ansatte i året Godtgjørelse Lønn Ytelse til pensjonsforpliktelser Annen godtgjørelse
48
3
48
3
1 060
1 094
1 060
1 094
0
0
0
0
Styret
Styret
Styret
Styret
650
725
650
725
0
0
0
0
48
3
48
3
Selskapet / konsernet har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det er ikke utbetalt godtgjørelse til daglig leder hverken for 2015 eller 2016. Revisor Kostnadsførte revisjonshonorar fordeles slik: Revisjon
672
610
311
381
Revisjonsbistand samt attestasjonsbistand
292
282
256
185
Totalt
964
892
566
566
Alle beløp er ekskl. mva.
aberdeen-asset.com
11
Note 5 Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Morselskapet Anskaffelseskost 01.01
Tomt
Bygninger
Omkost. aktivert
Prosjekter
Inventar, Maskiner
Sum
218 974
3 540 793
64 688
32 859
1 464
3 858 779
8 294
16 667 -
Tilgang
2 387
Avgang
-37 076
-400 009
-11 250
-
9 503
-
184 285
3 150 288
61 732
Akkumulerte avskrivninger 31.12
0
685 385
Akkumulerte nedskrivninger 31.12
0
Ferdigstilte prosjekter overført bygg Anskaffelseskost 31.12
Balanseført verdi pr. 31.12
27 349 -200
-448 536
-
9 503
49 527
1 264
3 447 096
47 598
0
1 209
734 192
8 000
0
0
0
8 000 2 704 904
184 285
2 456 903
14 135
49 527
55
Avskrivningssats
0%
2%
10 %
0%
20 %
Forventet levetid
uendelig
50 år
10 år
Årets avskrivninger
-
77 465
1 040
Årets nedskrivninger
-
Årets reverserte nedskrivninger
-
-45 000
-
Tomt
Bygninger
Anskaffelseskost 01.01
513 300
Tilgang Avgang
5 år
Leietagertilpasninger avskrives over leieperioden. -
43
-
-
-
-
-
-45 000
Omkost. aktivert
Prosjekter
Inventar, Maskiner
Sum
4 986 686
76 428
37 569
1 651
5 615 635
136 636
374 395
15 313
19 235
278
545 859
-37 076
-400 009
-11 250
-
-200
-448 536
-
9 503
-
-
9 503
612 860
4 970 576
80 492
56 805
1 729
5 722 462
-
813 115
59 910
-
1 553
874 578
Avgang ved salg
-87 408
-10 167
-200
-97 775
Årets avskrivninger
122 349
1 378
-
55
123 782
Konsernet
Ferdigstilte prosjekter overført bygg Anskaffelseskost 31.12 Akkumulerte avskrivninger 01.01
78 548
Akkumulerte nedskrivninger 31.12
-
8 000
0
-
0
8 000
Akkumulerte av g nedskrivninger 31.12.
-
856 056
51 121
-
1 408
908 585
612 860
4 114 520
29 370
56 805
321
4 813 876
0%
20 %
Balanseført verdi pr. 31.12 Avskrivningssats
0%
2%
20 %
Forventet levetid
uendelig
50 år
10 år
Årets avskrivninger
-
122 349
1 378
-
55
123 782
Årets nedskrivninger
-
-
-
-
-
Årets reverserte nedskrivninger
-
-
-
-
-45 000
5 år
Leietagertilpasninger avskrives over leieperioden.
-45 000
Note 6 Konsernendringer 2016 Konsernet har i år kjøpt og finansiert opp Drammen Handelseiendom AS for kjøp av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 86-92 AS, samt stiftet og finansiert opp selskapene Bjørnstjerne Holding AS og Kongensgate 2 Holding AS til kjøp av henholdsvis Bjønstjerne Eiensom AS og Aberdeen Kongensgate 2 AS. Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 86-92 AS har i 2016 innfusjonert Collettsgate Eiendom II AS, med regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet.
12
aberdeen-asset.com
Note 7 Konsoliderte datterselskap i konsernet
Selskap
Anskaffelsestidspunkt/ StiftelsesForretningsdato kontor
Eierandel
Stemmeandel
Direkte eie Aberdeen Eiendomsfond Hjemmel AS
16.08.2004
Oslo
100 %
100 %
Kanalveien Holding AS
20.05.2010
Oslo
100 %
100 %
Valentinlyst Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
100 %
Nittedalsgata Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
100 %
Bassengbakken Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
100 %
Gullhaugveien Holding AS
10.06.2014
Oslo
100 %
100 %
Grenseveien Holding AS
05.12.2014
Oslo
100 %
100 %
Torvbyen Holding AS
05.03.2015
Oslo
100 %
100 %
Maridalsveien Holding AS
05.03.2015
Oslo
100 %
100 %
Drammen Handelseiendom AS
01.02.2016
Oslo
100 %
100 %
Bjørnstjerne Holding AS
01.02.2016
Oslo
100 %
100 %
Kongensgate 2 Holding AS
25.08.2016
Oslo
100 %
100 %
Gneisveien Holding AS
17.11.2016
Oslo
100 %
100 %
Nøstegaten Holding AS
22.11.2016
Oslo
100 %
100 %
Kanalveien 105 AS
20.05.2010
Oslo
100 %
100 %
Valentinlyst Eiendom AS
31.12.2010
Oslo
100 %
100 %
Nittedalsgata 50 AS
17.11.2011
Oslo
100 %
100 %
Bassengbakken 1 AS
17.11.2011
Oslo
100 %
100 %
Aberdeen Gullhaugvelen 7 AS
17.01.2014
Oslo
100 %
100 %
Grønvold Gård AS
08.01.2015
Oslo
100 %
100 %
Aberdeen Cityterminalen AS
01.04.2015
Oslo
100 %
100 %
Oslo Skolebygg AS
04.05.2015
Oslo
100 %
100 %
Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 86-92 AS
01.02.2016
Oslo
100 %
100 %
Bjørnstjerne Eiendom AS
01.02.2016
Oslo
100 %
100 %
Aberdeen Kongensgate 2 AS
01.10.2016
Oslo
100 %
100 %
16 Hjemmelsselskap
2004-2007
Oslo
100 %
100 %
Indirekte eie
aberdeen-asset.com
13
Datterselskap av morselskapet
Anskaffelsestidspunkt/ StiftelsesForretningsdato kontor
Aberdeen Eiendomsfond Hjemmel AS
16.08.2004
Oslo
100 %
37
-5
81
Kanalveien Holding AS
17.11.2011
Oslo
100 %
46 244
39 980
0
Valentinlyst Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
24 952
34 190
-3 887
Nittedalsgata Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
28 261
29 502
0
Bassengbakken Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
4 143
560
0
Gullhaugveien Holding AS
10.06.2014
Oslo
100 %
5 175
761
-241
Grenseveien Holding AS
05.12.2014
Oslo
100 %
51 185
51 194
0
Torvbyen Holding AS
05.03.2015
Oslo
100 %
112 630
112 630
0
Maridalsveien Holding AS
05.03.2015
Oslo
100 %
28 917
28 917
0
Drammen Handelseiendom AS
01.02.2016
Oslo
100 %
35 242
1 030
-1 469
Bjørnstjerne Holding AS
01.02.2016
Oslo
100 %
654
654
0
Kongensgate 2 Holding AS
01.10.2016
Oslo
100 %
14 857
14 857
-1 359
Gneisveien Holding AS
17.11.2016
Oslo
100 %
30
24
-6
Nøstegaten Holding AS
22.11.2016
Oslo
100 %
30
23
-6
352 357
314 269
-6 874
Eierandel/ Stemmeandel
Anskaffelseskost
Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Fordringer 31.12.16
Fordringer 31.12.15
Kanalveien Holding AS
173 913
173 913
Valentinlyst Holding AS
173 913
173 913
Nittedalsgata Holding AS
173 913
173 913
Bassengbakken Holding AS
168 913
168 913
Gullhaugveien Holding AS
117 330
117 330
Grenseveien Holding AS
173 913
173 913
Torvbyen Holding AS
173 913
173 913
Maridalsveien Holding AS
173 913
173 913
Drammen Handelseiendom AS
102 987
Bjørnstjerne Holding AS
155 051
Kongensgate 2 Holding AS
173 913
Sum lån til datterselskap
1 761 672
1 329 721
Gjeld 31.12.16
Gjeld 31.12.15
97
98
Mellomværende i konsernkontoordningen, bank
8 161
45 938
Sum
8 258
46 036
Selskap
Lånebetingelser: Lånet forrentes med 5,75 % fastrente. Lånet er ansvarlig lån og forfaller innen 5 år fra balansedato.
Selskap Aberdeen Eiendomsfond Hjemmel AS
14
aberdeen-asset.com
Egenkapital ifølge siste årsregnskap
Resultat ifølge siste årsregnskap
Note 8 Egenkapital og innskudd stille interessenter
Overkurs
Innskutt annen egenkapital
Annen egenkapital
Sum egenkapital mor
Sum innskudd stille interessenter
10 562
22 455
18 000
-2 679
48 337
4 724 807
Reinvesteringer
340
1 668
-
-
2 008
209 109
Emisjon
673
3 329
-
-
4 003
396 284
Morselskap Egenkapital / Innskudd stille interessenter 01.01.2016
Selskapskapital
Innbetalt emisjonsbeløp ikke tildelt andeler
15 357
Avvik resultat 2015 mot faktisk i endelig regnskap
6
6
-153
Årets resultat
-
-
-
1 629
1 629
182 100
Avsatt utbytte
-
-
-
-3 400
-3 400
-
Resultat til utbetaling 2016
-
-
-
11 575
27 452
18 000
-4 444
52 583
5 186 078
Selskapskapital
Overkurs
Innskutt annen egenkapital
Annen egenkapital
Sum egenkapital
Sum innskudd stille interessenter
10 562
22 455
18 000
-4 867
46 150
4 698 390
Reinvesteringer
340
1 668
-
-
2 008
209 109
Emisjon
673
3 329
-
-
4 003
396 284
Egenkapital/Innskudd stille interessenter 31.12.2016
Konsern Egenkapital / Innskudd stille interessenter 01.01.2016
-341 425
Innbetalt emisjonsbeløp ikke tildelt andeler
15 357
Avvik resultat 2015 mot faktisk i endelig regnskap
1
1
128
Årets resultat
-
-
-
1 078
1 078
160 773
Avsatt utbytte
-
-
-
-3 400
-3 400
-
Resultat til utbetaling 2016 Egenkapital/Innskudd stille interessenter 31.12.2016
-
-
-
-
-
-341 425
11 575
27 452
18 000
-7 188
49 839
5 138 616
Selskapets største deltagere er Oslo Pensjonsforsikring og Gjensidigestiftelsen, begge med en eierandel på over 10 %. Selskapets aksjekapital består av 115 754 436 aksjer og 911 633 tegningsretter pålydende NOK 0,1.
aberdeen-asset.com
15
De 20 største aksjonærene Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS: Investornavn
Andel
Stemmeandel
Oslo Pensjonsforsikring AS
10,20 %
10,20 %
Gjensidigestiftelsen
10,19 %
10,19 %
ConocoPhillips Norge Pensjonskasse
7,67 %
7,67 %
Silver Pensjonsforsikring AS
4,71 %
4,71 %
Pensjonsordningen for apotekvirksomhet
4,65 %
4,65 %
Norges Banks Pensjonskasse
3,60 %
3,60 %
Pensjonskassen for helseforetak
3,26 %
3,26 %
Nortura Konsernpensjonskasse
3,13 %
3,13 %
Skanska Norge Konsernpensjonskasse
3,08 %
3,08 %
Akershus Interkommunale Pensjonskasse
2,83 %
2,83 %
CHC Norge Pensjonskasse
2,45 %
2,45 %
Trondheim Kommunale Pensjonskasse
2,39 %
2,39 %
Hafslund og Infratek Pensjonskasse
2,22 %
2,22 %
Kristiansand Kommunale Pensjonskasse
1,98 %
1,98 %
Skagerak Energi Pensjonskasse
1,90 %
1,90 %
Norwegian Hull Club
1,87 %
1,87 %
Bergen Kommunale Pensjonskasse
1,84 %
1,84 %
Frende Skadeforsikring AS
1,69 %
1,69 %
Sandnes Kommunale Pensjonskasse
1,57 %
1,57 %
Trondheim kommune, Kraftfondet
1,51 %
1,51 %
Sum 20 største
72,73 %
72,73 %
Sum øvrige
27,27 %
27,27 %
100,00 %
100,00 %
SUM
Note 9 Kundefordringer og annen kortsiktig gjeld Av totale kundefordringer utgjør NOK 124 144 tusen for konsernet og NOK 77 826 tusen for morselskapet leieinntekter for 2017, fakturert og bokført i 2016. En del av beløpene er allerede betalt. Tilsvarende beløp er periodisert leieinntekt presentert sammen med annen kortsiktig gjeld. Konsernet har ingen fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt og ingen gjeld som forfaller senere enn 5 år etter regnskapsårets slutt.
16
aberdeen-asset.com
Note 10 Skatter Konsern Årets skattekostnad fordeler seg på Betalbar skatt
Morselskap
2016
2015
2016
2015
627
785
627
785
Korreksjon betalbar skatt tidligere år
1 623
Endring fra 25 % til 24 % utsatt skatt
-428
-1 359
63
118
11 757
18 173
-109
-241
-15 121
-20 287
-
-
-1 542
-2 688
581
662
160 311
171 265
184 310
185 809
59 691
104 765
40 491
77 653
Endring midlertidige forskjeller GT konto
3 169
10 917
2 950
10 917
Endring midlertidige forskjeller fordringer
-255
465
-10
534
6 281
-4 251
-
-
92
360
-137
-260
-1 686
-8 870
-
-
227 603
274 654
227 603
274 654
-225 096
-271 746
-225 096
-271 746
Endring i utsatt skatt Vurdert kjøp, avvik fra 25 % Sum skattekostnad Beregning av årets skattegrunnlag Resultat før skattekostnad Endring midlertidige forskjeller bygg
Resultatposter før vår eiertid Permanente forskjeller Benyttet / fremført mot udekket underskudd Skattepliktig inntekt Deltagerlignet Grunnlag for betalbar skatt
2 507
2 907
2 507
2 907
Betalbar skatt 25 %
627
785
627
785
Sum betalbar skatt
627
785
627
785
aberdeen-asset.com
17
Grunnlag for utsatt skatt
2016
2015
Midlertidige forskjeller bygg
-20 927
-1 646
Tilgang ved kjøp, merverdier
185 431
Gevinst og tapskonto
Endring
2016
2015
Endring
-19 281
-673 257
-632 766
-40 491
-456 800
39 674
44 822
-5 148
41 872
44 822
-2 950
Midlertidige forskjeller fordringer
322
67
255
16
5
10
Fremførbart underskudd
-15
-
-15
-
-
-
-480 990
-43 430
Sum
204 484
43 243
-631 369
-587 939
Deltagerlignede midlertidige forskjeller
631 369
587 939
631 369
587 939
-6 314
-5 879
-6 314
-5 879
829 540
625 303
625 055
582 060
Grunnlag utsatt skatt
Benyttet prosentsats
Balanseført utsatt skatt
Grunnlag utsatt skatt
Grunnlag utsatt skatt
835 853
Se kommentar
48 510
Selskapets andel av deltagerlignede midlertidige forskjeller (1%) Grunnlag for utsatt skatt Utsatt skatt oppført i konsernregnskapet 2016 Konsernets midlertidige forskjeller Selskapets andel av deltagerlignede midlertidige forskjeller (1%) Utsatt skatt / skattefordel pr 31.12.
-6 314
-1 411
-6 314
-5 879
829 540
47 099
-1 515
-1 470
Endring
-45
Konsernets midlertidige forskjeller reverseres over tid og er i det vesentlige knyttet til merverdier på bygg. Det gjøres en konkret vurdering av merverdier og utsatt skatt på transaksjonstidspunktet. Utsatt skatt er følgelig oppført med en lavere sats enn 24 % av grunnlaget.
Forklaring til hvorfor årets skattekostnad ikke utgjør 25 % av resultat før skatt: 25 % / 27 % skatt av resultat før skatt 25 % / 27 % av midlertidige og permanente forskjeller Deltagerlignet Beregnet skattekostnad Effektiv skattesats
2016
2015
40 078
46 242
16 823
27 915
-56 274
-73 372
627
785
0,39 %
0,46 %
Note 11 Bundne midler Konsernet har ingen kassekreditt, andre trekkrettigheter eller restriksjoner på bruken av bankmidlene. Bundne skattetrekksmidler utgjør NOK 2 tusen. Note 12 Resultat til utbetaling Det indre selskapet utbetaler resultatandel eksklusive avskrivninger og kostnadsførte prosjekter kvartalsvis etterskuddsvis til deltakerne. Avsatt resultat til utbetaling i balansen per 31. desember 2016, som er utbetalt i januar 2017, kan da oppsummeres som følger: 31.12.2016 Resultat til utbetaling fra Norge I IS perioden 1. oktober 2016 til 31. desember 2016
84 284
Sum utbetaling fra det indre selskapet
84 284
Herav andel til Hovedmann Netto resultat til utbetaling i balansen
18
aberdeen-asset.com
-843 83 441
Note 13 Transaksjoner med nærstående parter Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS kjøper administrasjons- og forvaltningstjenester fra Aberdeen Fund Management Norway AS. Avtalen omhandler forvaltningen og driften av selskapet og alle datterselskaper i konsernet. Aberdeen Fund Management Norway AS mottar et årlig forvaltningshonorar med 0,75% av eiendomsverdi, samt et utleiehonorarer på 15% av leien for det første året med full leie ved inngåelse av nye leiekontrakter, og tilsvarende 7,5% ved forlengelse av eksisterende leieforhold. Videre har Aberdeen Fund Management Norway AS avtale om suksesshonorar på 10% av akkumulert meravkastning iht IPD indeksen hensyntatt “high watermark”, som innebærer at det kun utbetales suksesshonorar som følge av meravkastning ett enkelt år, dersom selskapets akkumulerte avakstning siden forrige utbetaling av suksesshonorar ligger over IPDs akkumulerte avkastning i samme periode. Kostnadsført administrasjons- og kapitalforvaltningshonorarer til Aberdeen Fund Management Norway AS for 2016 utgjør NOK 53 289 tusen (NOK 47 137 tusen for 2015). Kostnadsførte utleiehonorarer til Aberdeen Fund Management Norway AS for 2016 utgjør NOK 3 835 tusen (NOK 2 421 tusen for 2015 ). Honorar knyttet til omkostning ved transaksjoner er i 2016 NOK 2 148 tusen og NOK 1 981 tusen i 2015. Videre er det fakturert et innløsningshonorar på NOK 1 500 tusen. Det er ikke fakturert suksesshonorar for 2016 eller 2015. Fondet har en avtale med forvalter om suksesshonorar for meravkastning sammenlignet med IPD norsk eiendomsindeks. Honorarberegningen er basert på «High watermark» - prinsippet, og av historiske årsaker er det ikke påregnelig med suksesshonorar de nærmeste årene. Ingen av styrets medlemmer eier aksjer direkte eller indirekte i selskapet. Note 14 Betingede forpliktelser Kremmergården i Ålesund er solgt i år. I salgskontrakten er det en klausul om gjenkjøp av 6. etg for hhv NOK 29 000 tusen om etasjen er regulert til kontorer og NOK 35 000 tusen dersom etasjen er regulert til boliger. Det er ikke avsatt noe for forpliktelsen da verdiene av mottatte eiendeler antas å tilsvare forpliktelsen. Note 15 Hendelser etter balansedagen Eivind Lyches vei 10 ble 4.01.2017 solgt for NOK 290 000 tusen. Det er en klausul i avtalen at selskapet må dekke eventuelle fremtidige forurensningskostnader i grunnen, med inntil NOK 13 000 tusen. Konsernet har etter regnskapsavslutningen kjøpt en eiendom i Bergen og en på Skedsmo. Det videre er tilkommet NOK 420 018 tusen i nye kapitaltegninger, og reinvestering for Q4 med NOK 55 183 tusen.
aberdeen-asset.com
19
Revisjonsberetning Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS
20
aberdeen-asset.com
aberdeen-asset.com
21
22
aberdeen-asset.com
aberdeen-asset.com
23
Årsberetning Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Virksomhetens art Virksomhetens art Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS ble stiftet 10. november 2011 som følge av en omdanning av Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I, og vil heretter betegnes «Selskapet». Den virksomhet som drives av Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS er således en direkte fortsettelse av Sameiet. Samtidig med stiftelsen av Selskapet ble også Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS («Hovedmannen») stiftet, med det formål å være hovedmann i Selskapet. Selskapets formål er å investere i en ubelånt og aktivt forvaltet eiendomsportefølje med bred diversifisering i forhold til eiendomstype, geografi og leietakersammensetning. Selskapet har ingen ansatte. Virksomheten, inklusiv virksomhet fra Selskapets datterselskaper, utføres gjennom avtale med Aberdeen Fund Management Norway A/S («Forvalter») ut fra Forvalters hovedkontor i Oslo. Selskapet representeres av Hovedmannen som driver virksomheten i Hovedmannens navn. Hovedmannen har ansvar for å føre tilsyn med Forvalters administrasjon av Selskapets eiendeler, uttale seg om gjeldende investeringsstrategi og føre tilsyn med de investeringsbeslutninger som Aberdeen Asset Management treffer. Hovedmannen finner at Selskapet forvaltes forsvarlig og i henhold til informasjonsmemorandumets og avtaleverkets regler.
Status – operasjonell virksomhet Ved årsskiftet hadde Selskapet en kommittert egenkapital på NOK 6 935,2 millioner, hvorav NOK 6 530,2 millioner var innbetalt. Det er 87 stille interessenter.
Porteføljen er godt diversifisert med hensyn på eiendomstype og beliggenhet. Selskapet hadde per årsskiftet 27 eiendommer med 312 ulike leietakere. I løpet av 2016 ble det reforhandlet eller inngått nye leiekontrakter for et samlet areal på 50 461 m² samt 245 garasje-/ parkeringsplasser, med en total årsleie på NOK 94,5 millioner. Leietakersammensetning
2016
2015
2014
Offentlige leietakere
17 %
17 %
20 %
Store foretak
43 %
47 %
43 %
Små foretak
40 %
36 %
37 %
100 %
100 %
100 %
Geografisk fordeling
2016
2015
2014
Oslo
53 %
54 %
48 %
Trondheim
15 %
13 %
15 %
Bergen
7%
8%
8%
Stavanger
4%
4%
6%
22 %
22 %
23 %
100 %
100 %
100 %
Sum
Andre Sum
Den økonomiske ledigheten i Selskapet var 5,6 % ved utgangen av 2016, mot 5,2 % året før. Ledigheten forventes, alt annet like, å gå ned til ca. 2,7 % som følge av ovennevnte transaksjoner primo 2017. Ledigheten forventes deretter å stige i annet halvår av 2017. Det må over tid forventes ledighet i porteføljen på 5 – 10 %.
Selskapet hadde per årsskiftet en investeringskapasitet på ca. NOK 766 millioner.
Gjennomsnittlig vektet restløpetid på leiekontraktene var 5,3 år per 1.1.2017, en økning på 0,2 år i løpet av 2016.
I 2016 kjøpte Selskapet kontoreiendommen Kongensgate 2 i Trondheim og handelseiendommen Bjørnstjerne Bjørnsons gate 80 med flere i Drammen.
Selskapet mottok ett innløsningskrav i løpet av 2016. Kravet var på NOK 150 millioner og ble løst ved salg i annenhåndsmarkedet og «matching» mot tegnet kapital. Per dato løper det ikke innløsningsprosesser i Selskapet.
Gartnerveien 15-17 og Bjørnåsveien 6 ved Moss, Kremmergaarden i Ålesund og Fornebuveien 38-44 i Bærum ble solgt. Selskapet inngikk høsten 2016 kontrakt om salg av Eivind Lyches vei 10 i Sandvika og kjøp av Gneisveien 8 i Skedsmo samt Nøstegaten 58 i Bergen, disse transaksjonene ble gjennomført primo januar 2017. Det er i løpet av 2016 inngått avtale om salg av Sonja Henies plass 4 i Oslo. Kjøper betaler fra samme dato leie på eiendommens ledige lokaler og det er avtalt oppgjør innen 18. mai 2018 i henhold til Selskapets beslutning. Ved utgangen av 2016 var markedsverdien av eiendomsporteføljen NOK 6 861 millioner. Verdiskapningen i porteføljen, definert som resultat av salg og endring i markedsverdi fratrukket investeringer i porteføljen, var NOK 258,4 millioner. Sentrale eiendommer med lange leiekontrakter og/eller offentlige leietagere eller eiendommer der leiekontraktene ble forlenget, utviklet seg best verdimessig. Eiendommer med kort gjenværende løpetid på leiekontrakter eller med ledighet hadde dårligst verdiutvikling gjennom 2016. Denne trenden gjaldt for alle segmenter.
24
aberdeen-asset.com
I løpet av 2016 ble 288,7 andeler av totalt 11 666,6 IS-andeler omsatt i annenhåndsmarkedet. Markedsverdi for nevnte andeler var ca. NOK 174,2 millioner. Majoriteten av dette stammer fra en deltagers innløsning av NOK 150 millioner i forbindelse med porteføljetilpasning. I 2013 ble det vedtatt at deltagerne kan reinvestere den kvartalsvise utbetalingen fra fondet. Denne muligheten har blitt tatt godt i mot av investorene. Et økende antall investorer har valgt å reinvestere disse. Reinvesteringer
BUD 2017
2016
2015
Antall investorer
47
32
27
240.0
221.1
154.7
Beløp
I årets 9 første måneder ble det gjennomført emisjoner på til sammen NOK 509,7 millioner.Siste innkalling hadde frist 2. januar 2017. Selskapet gjennomførte i fjerde kvartal 2016 en emisjon på NOK 258,5 millioner, dette beløpet er ikke innkalt. I løpet av 2016 kom det til 11 nye investorer i Selskapet.
Eiendommene i Selskapet forurenser ikke det ytre miljøet utover normal eiendomsdrift, og all næringsvirksomhet i eiendommene forestås av leietakerne. Alle Selskapets eiendommer er knyttet opp mot et elektronisk energioppfølgingssystem, og eiendommene er underlagt en aktiv oppfølging mht energiforbruk og CO2 utslipp. Alle bygninger er eneergimerket i henhold til offentlige krav. Ett av byggene i porteføljen er BREEAM sertifisert. Porteføljen er vuderdert av Entro, tiltak er identifisert, og det er søkt Enova om støtte til et større antall tiltak. Ved rehabilitering og nybygg skal forvalters miljøstandarder og mulighet for BREEAM sertifisering vurderes ved planlegging og prosjektering. PricewaterhouseCoopers AS ved statsautorisert revisor Geir Haglund er revisor for Selskapet.
Status – strukturelle aspekter Det nye AIFM regelverket trådte i kraft per 1.1.2015. Regelverket er innført for å bringe forvaltningen av såkalte alternative investeringsfond, herunder eiendomsfond, under offentlig tilsyn for bl.a. å gi investorene bedre beskyttelse. Aberdeen Fund Management Norway AS har konsesjon til å yte forvaltningstjenester ihht lov om forvaltning av alternative investeringstjenester. Selskapet har depotmottakeravtale og -funksjon med SEB, avtalen er i tråd med kravene i det nye regelverket.
Resultat og balanse Etter Hovedmannens oppfatning gir fremlagt resultatregnskap og balanse med noter fyllestgjørende informasjon om den regnskapsmessige stillingen ved årsskiftet.
Gneisveien 8, Skedsmo
aberdeen-asset.com
25
Styret foreslår følgende disponering av Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS’ overskudd i 2016: Resultat til utbetaling
NOK 334 874 496
Overført til udekket tap
NOK 160 935 086
Sum anvendelse
NOK 183 939 410
Selskapets likvider er plassert i bank eller i pengemarkedsfond med kort løpetid, og vurderes å ha lav risiko. Eventuelt ytterligere likviditetsbehov vil kunne dekkes ved å redusere løpende utbetalinger til andelshaverne, selge eiendom eller ved rettede emisjoner mot dagens eiere eller andre investorer. Eiendommene som eies av Selskapet skal medtas i regnskapet etter ”Laveste verdis prinsipp”, det vil si den laveste verdi av markedsverdi per 31. desember 2016 og bokført verdi. Årsresultatet i Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS utgjør NOK 183,9 millioner som utgjøres av et driftsresultat på NOK 87,6 millioner, finansielt resultat på NOK 96,3 millioner. I driftsresultatet inngår ordinære, regnskapsmessige avskrivninger og reverserte nedskrivninger av eiendommene med NOK 33,5 millioner. Selskapets bokførte egenkapital pr 31.12.2016 er NOK 5 238,5 millioner. Styret vurderer egenkapitalen som forsvarlig i forhold til den virksomheten Selskapet driver. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede.
Maridalsveien 17D, Oslo
26
aberdeen-asset.com
Hendelser etter regnskapsårets avslutning Det er ikke mottatt innløsningskrav fra deltagerne i Norge I IS, inkludert tilhørende aksjer i Norge I AS, per januar 2017.
Det kontraktfestede salget av Eivind Lyches vei 10 ble gjennomført som forutsatt primo januar 2017. Per 2. januar 2017 ble det kalt inn NOK 161,8 millioner som ble tegnet i emisjon i andre og tredje kvartal. Som en oppfølging av emisjonen i fjerde kvartal 2016, der det ble tegnet NOK 258,5 millioner, ble det i januar 2017 gjennomført en reparasjonsemisjon der det ble tegnet ytterligere NOK 30 millioner. Fondet overtok per primo januar 2017 Gneisveien 8 i Skedsmo og Nøstegaten 58 i Bergen. Styret er ikke kjent med at det utover ovennevnte er inntrådt hendelser i 2017 som er av vesentlig betydning for Selskapets virksomhet.
Risiko Selskapet har som formål å investere i eiendom og vil til enhver tid være eksponert for risikoen i eiendomsmarkedet. På generell basis deler styret risikobildet i to deler; markedsrisiko og finansiell risiko. Markedsrisiko Markedsrisiko er risikoen for at eiendomsverdien faller som følge av fallende leieinntekter eller stigende avkastningskrav.
Fallende leieinntekter kan oppstå som følge av økt ledighet eller lavere leienivå. Denne risikoen er knyttet til at fondets eiendommer mister sin popularitet relativt til andre (usystematisk risiko) eller at utleiemarkedet generelt svekkes (systematisk risiko).
I 2016 har verdiutviklingen på enkelteiendommer vært positiv, men variert mellom eiendommer. Beliggenhet, ledighet og leiekontraktsstruktur har gitt store utslag i verdiutviklingen per eiendom.
Stigende avkastningskrav kan oppstå dersom rentenivået øker, de økonomiske utsikter endres i negativ retning eller ved at risikopremien på eiendom i markedet øker (systematisk risiko).
Styrets vurdering er at risiko samlet sett i fondet er fornuftig ettersom Selskapet har en godt diversifisert leietagermasse, er ubelånt og har en positiv arbeidskapital.
Etter styrets vurdering er Selskapet godt diversifisert med hensyn på eiendomstyper, geografi og leietakere.
Fremtidig utvikling
Finansiell risiko Finansiell risiko er kredittrisiko, soliditetsrisiko og likviditetsrisiko. Kredittrisiko er risikoen for tap på fordringer. Denne risikoen motvirkes ved kredittvurdering og løpende oppfølging av nye leietagere samt etablering av ulike former for sikkerheter ved inngåelse av leiekontrakter. Soliditetsrisiko er risikoen for at eiendomsverdiene blir lavere enn forpliktelsene. Likviditetsrisiko er risikoen for at fondet ikke kan imøtekomme sine betalingsforpliktelser. Dette kan skje som følge av økte kostnader eller manglende innbetaling av husleie fra leietakere. Fondet har til enhver tid likvide midler tilgjengelig til å møte ulike kapitalbehov, et slikt kapitalbehov kan også løses ved å redusere de kvartalsvise utbetalingene til eierne og/eller ved emisjoner.
Styret vurderer Selskapets eiendomsinvesteringer som godt diversifisert, med tilfredsstillende verdivektet restløpetid og med en god leietakersammensetning. Samtidig er det utfordringer knyttet til utleie av ledige lokaler fordelt på flere eiendommer. Større leiekontraktsutløp i årene 2017 -2019 kan også gi utfordringer på kort og mellomlang sikt. Styret mener likevel forutsetningene er til stede for at Selskapet vil kunne klare seg relativt godt i utleiemarkedet de neste årene. Styret vektlegger en profesjonell forvaltning, gode og attraktive bygg og et aktivt utleiearbeid som viktige suksesskriterier for å sikre porteføljens samlede leiepotensial fremover. Det legges til grunn at Selskapet bør kunne gi en god risikojustert avkastning de nærmeste årene.
I styret for Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS (Hovedmannen) v/ dets styre Oslo, 16. mars 2017
Kjetil Houg styrets leder
Jørgen Aaby styremedlem
Tor Bredo Gotfredsen styremedlem
Helene Jebsen Anker styremedlem
Gunnar Synnes styremedlem
aberdeen-asset.com
27
Resultatregnskap Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Resultatregnskap (NOK 1000) Note Leieinntekter Tap /Gevinst ved salg av eiendommer Sum inntekter Lønnskostnad Av- og nedskrivning på varige driftsmidler Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Annen finansinntekt Annen finanskostnad Sum netto finansinntekt Årsresultat Anvendelse av årsresultatet Resultat til utbetaling Overført til udekket tap Sum anvendelse
Drammen Handel
28
aberdeen-asset.com
2016
2015
2 2
290 781 -16 127 274 654
291 965 -3 896 288 069
4 5 3,4
1 060 33 548 152 437 187 046 87 608
1 094 84 722 90 938 176 754 111 315
8
96 396 -64 96 331 183 939
74 825 -35 74 790 186 105
7 7
344 874 -160 935 183 939
323 769 -137 664 186 105
Balanse Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Balanse (NOK 1000) Note
31.12.2016
31.12.2015
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner, inventar Sum varige driftsmidler
5 5
2 704 849 55 2 704 904
3 052 083 98 3 052 181
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til datterselskap Sum finansielle anleggsmidler
6 8
352 357 1 761 672 2 114 029
326 543 1 329 721 1 656 264
4 818 933
4 708 445
72 855 124 039 196 893
91 821 17 897 109 718
415 069 15 381 430 450
216 653 0 216 653
627 343
326 371
5 446 276
5 034 816
EIENDELER Anleggsmidler
Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Likvider Pengemarkedsfond Bankinnskudd Sum likvider
9
10
Sum omløpsmidler Sum eiendeler
aberdeen-asset.com
29
Balanse (NOK 1000) Note
31.12.2016
31.12.2015
7
6 514 849 15 357 6 530 207
5 903 341 5 903 341
-1 291 744 -1 291 744
-1 130 809 -1 130 809
5 238 463
4 772 532
84 284 17 684 6 131 8 258 91 456 207 814
80 648 3 810 12 748 46 081 118 997 262 284
207 814
262 284
5 446 276
5 034 816
EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital Innskutt kapital, ikke tildelt andeler Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital
7
Sum egenkapital Gjeld Kortsiktig gjeld Resultat til utbetaling Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
7
8 9
Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld
I styret for Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS (Hovedmannen) v/ dets styre Oslo, 16. mars 2017
30
Kjetil Houg styrets leder
Jørgen Aaby styremedlem
Tor Bredo Gotfredsen styremedlem
Helene Jebsen Anker styremedlem
aberdeen-asset.com
Gunnar Synnes styremedlem
Kontantstrømoppstilling Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Kontantstrømoppstilling (NOK 1000) Note
2016
2015
183 939 78 548 -45 000 16 127 18 966 13 874 -178 122 88 333
186 105 79 722 5 000 3 896 -138 -5 454 54 943 324 073
-38 241 335 843 -25 814 -431 951 -160 164
-16 859 26 000 -205 634 -521 739 -718 232
415 644 211 221 -341 239 285 627
133 733 154 075 -315 637 -27 829
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
213 797
-421 988
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01
216 653
638 641
Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
430 450
216 653
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Årsresultat Ordinære avskrivninger Nedskrivninger Gevinst ved salg av varige driftsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
5 5 2
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av datterselskap Utbetalinger ved lån til datterselskap Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Emisjonsinnbetaling Reinvesteringer, innbetalt Utbetalinger av resultat til deltakere Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
7 7
aberdeen-asset.com
31
Noter Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Note 1 Regnskapsprinsipper Grunnleggende prinsipper – vurdering og klassifisering – andre forhold Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noteopplysninger og er avlagt i samsvar med regnskapslov og god regnskapsskikk i Norge gjeldende pr. 31. desember 2016. For å gjøre årsregnskapet lettere å lese, er det redigert slik at regnskapsoppstillingene er sammendratt i formen. Den nødvendige spesifiseringen er gjort i notene. Notene er følgelig en integrert del av årsregnskapet. Årsregnskapet er basert på de grunnleggende prinsipper om historisk kost, sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og forsiktighet. Transaksjoner regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. Inntekter resultatføres når de er opptjent og kostnader sammenstilles med opptjente inntekter. Regnskapsprinsippene utdypes nedenfor. Eiendeler/gjeldsposter som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, er klassifisert som omløpsmidler/kortsiktig gjeld. Vurdering av omløpsmidler/kortsiktig gjeld skjer til laveste/høyeste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Virkelig verdi er definert som antatt fremtidig salgspris redusert med forventede salgskostnader. Andre eiendeler er klassifisert som anleggsmidler. Vurdering av anleggsmidler skjer til anskaffelseskost. Anleggsmidler som forringes avskrives. Dersom det finner sted en verdiendring som ikke er forbigående, foretas en nedskrivning av anleggsmidlet. Tilsvarende prinsipper legges normalt til grunn for gjeldsposter.
Regnskapsprinsipper for vesentlige regnskapsposter Inntektsføringstidspunkt Inntekt resultatføres når den er opptjent. Inntektsføring skjer følgelig normalt på leveringstidspunktet ved salg av varer og tjenester. Leieinntekter inntektsføres over leieperioden. Kostnadsføringstidspunkt / sammenstilling Utgifter sammenstilles med og kostnadsføres samtidig med de inntekter utgiftene kan henføres til. Utgifter som ikke kan henføres direkte til inntekter, kostnadsføres når de påløper. Varige driftsmidler Varige driftsmidler føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Dersom den virkelige verdien av et driftsmiddel er lavere enn bokført verdi, og dette skyldes årsaker som ikke antas å være forbigående, skrives driftsmidlet ned til virkelig verdi. Utgifter forbundet med normalt vedlikehold og reparasjoner blir løpende kostnadsført. Utgifter ved større utskiftninger og fornyelser som øker driftsmidlenes levetid vesentlig, aktiveres. Driftsmidler som erstattes, kostnadsføres.
32
aberdeen-asset.com
Avskrivninger Ordinære avskrivninger er beregnet lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid med utgangspunkt i historisk kostpris. Avskrivningene er klassifisert som ordinære driftskostnader. Behandling av datterselskap Med datterselskap menes selskap der selskapet normalt har en eierandel på over 50 %, hvor investeringen er av langvarig og strategisk karakter og hvor selskapet har bestemmende innflytelse. Datterselskapene er oppført til kostpris i selskapsregnskapet. Hvilke selskap som er datterselskap, fremgår av note til regnskapet. For konsolidert informasjon vises til utarbeidet konsernregnskap med tilhørende noter. Fordringer Fordringer er oppført til pålydende med fradrag for forventede tap. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Nærstående parter Det er ingen nærstående parter med direkte eierandel i Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS. Selskapet har Aberdeen Fund Management Norway AS som forvalter.
Noter (NOK 1000) 2016
2015
290 781
291 965
Vederlag
335 843
26 000
Rest bokført verdi inkl omkostninger
351 970
29 896
Tap/Gevinst
-16 127
-3 896
102 619
46 499
45 176
40 874
Administrasjon
4 525
3 047
Tap på fordring
117
518
152 437
90 938
650
725
Valgkomitehonorar
80
65
Arbeidsgiveravgift
82
112
200
189
48
3
1 060
1 094
0
0
Styret
Styret
650
725
0
0
48
3
Note 2 Leieinntekter Leieinntekter Alle leieinntektene er knyttet til eiendommer i Norge. Dette gjelder både for 2016 og 2015. Gevinst solgte bygg
Note 3 Andre driftskostnader Driftskostnader unntatt avskrivninger er oppdelt i: Drift og vedlikehold eiendommer Forvaltning *
Sum andre driftskostnader *
Kapitalforvaltningshonorar til Aberdeen Asset Management Norway AS.
Note 4 Lønnskostnader Styrehonorar
Styreansvarsforsikring Annen godtgjørelse Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall ansatte i året Godtgjørelse Lønn Ytelse til pensjonsforpliktelser Annen godtgjørelse
Selskapet har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsførte revisjonshonorar fordeles slik: Revisjon
311
381
Revisjonsbistand samt attestasjonsoppgaver
256
185
Totalt
566
566
Alle beløp er ekskl. mva.
aberdeen-asset.com
33
Note 5 Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Tomt
Bygninger
Omkost. aktivert
Prosjekter
Inventar, Maskiner
Sum
218 974
3 540 793
64 688
32 859
1 464
3 858 779
-200
-448 536
-
9 503
Morselskapet Anskaffelseskost 01.01 Tilgang
2 387
8 294
16 667
Avgang
-37 076
-400 009
-11 250
-
-
9 503
-
184 285
3 150 288
61 732
49 527
1 264
3 447 096
0
685 385
47 598
0
1 209
734 192
Ferdigstilte prosjekter overført bygg Anskaffelseskost 31.12 Akkumulerte avskrivninger 31.12 Akkumulerte nedskrivninger 31.12
27 349
0
8 000
0
0
0
8 000
184 285
2 456 903
14 135
49 527
55
2 704 904
Avskrivningssats
0%
2%
10 %
0%
20 %
Forventet levetid
uendelig
50 år
10 år
Årets avskrivninger
-
77 465
1 040
Årets nedskrivninger
-
Årets reverserte nedskrivninger
-
Balanseført verdi pr. 31.12
5 år
Leietagertilpasninger avskrives over leieperioden.
-45 000
-
-
43
78 548
-
-
-
-
-
-45 000
Note 6 Datterselskap
Selskap
Anskaffelsestidspunkt/ Stiftelsesdato
Aberdeen Eiendomsfond Hjemmel AS
16.08.2004
Oslo
100 %
37
-5
81
Kanalveien Holding AS
17.11.2011
Oslo
100 %
46 244
39 980
0
Valentinlyst Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
24 952
34 190
-3 887
Nittedalsgata Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
28 261
29 502
0
Bassengbakken Holding AS
11.02.2014
Oslo
100 %
4 143
560
0
Gullhaugveien Holding AS
10.06.2014
Oslo
100 %
5 175
761
-241
Grenseveien Holding AS
05.12.2014
Oslo
100 %
51 185
51 194
0
Torvbyen Holding AS
05.03.2015
Oslo
100 %
112 630
112 630
0
Maridalsveien Holding AS
05.03.2015
Oslo
100 %
28 917
28 917
0
Bjørnstjerne Holding AS
01.02.2016
Oslo
100 %
654
1 030
-1 469
Drammen Handelseiendom AS
01.02.2016
Oslo
100 %
35 243
654
0
Kongensgate 2 Holding AS
01.10.2016
Oslo
100 %
14 857
14 857
-1 359
Gneisveien Holding AS
17.11.2016
Oslo
100 %
30
24
-6
Nøstegaten Holding AS
22.11.2016
Oslo
100 %
30
23
-6
352 357
314 316
-6 886
Forretningskontor
Eierandel/ Stemme- Anskaffelsesandel kost
Egenkapital ifølge siste årsregnskap
Resultat ifølge siste årsregnskap
Selskapet har i år kjøpt og finansiert opp Drammen Handelseiendom AS for kjøp av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 86-92 AS, samt stiftet og finansiert opp selskapene Bjørnstjerne Holding AS og Kongensgate 2 Holding AS til kjøp av henholdsvis Bjønstjerne Eiendom AS og Aberdeen Kongensgate 2 AS.
34
aberdeen-asset.com
Note 7 Egenkapital og deltakerinformasjon Selskapskapital
Udekket tap
Sum
5 903 341
-1 130 809
4 772 532
Emisjon etter fradrag for emisjonskostnader
400 287
-
400 287
Reinvesteringer
211 221
-
211 221
Egenkapital 01.01.2016
Innskutt kapital ikke tildelt andeler
15 357
15 357
Resultat til utbetaling 2016
-
-344 874
-344 874
Årsresultat
-
183 939
183 939
6 530 207
-1 291 744
5 238 463
Egenkapital 31.12.2016
Selskapets største deltagere er Oslo Pensjonsforsikring AS og Gjensidigestiftelsen, begge med en eierandel på over 10 %. Eierstruktur: De største eierne i Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Investornavn
Andel
Stemmeandel
Oslo Pensjonsforsikring AS
10,10 %
10,10 %
Gjensidigestiftelsen
10,09 %
10,09 %
ConocoPhillips Norge Pensjonskasse
7,60 %
7,60 %
Silver Pensjonsforsikring AS
4,66 %
4,66 %
Pensjonsordningen for apotekvirksomhet
4,60 %
4,60 %
Norges Banks Pensjonskasse
3,56 %
3,56 %
Pensjonskassen for helseforetak
3,23 %
3,23 %
Nortura Konsernpensjonskasse
3,10 %
3,10 %
Skanska Norge Konsernpensjonskasse
3,05 %
3,05 %
Akershus Interkommunale Pensjonskasse
2,80 %
2,80 %
CHC Norge Pensjonskasse
2,42 %
2,42 %
Trondheim Kommunale Pensjonskasse
2,36 %
2,36 %
Hafslund og Infratek Pensjonskasse
2,19 %
2,19 %
Kristiansand Kommunale Pensjonskasse
1,96 %
1,96 %
Skagerak Energi Pensjonskasse
1,88 %
1,88 %
Norwegian Hull Club
1,85 %
1,85 %
Bergen Kommunale Pensjonskasse
1,82 %
1,82 %
Frende Skadeforsikring AS
1,67 %
1,67 %
Sandnes Kommunale Pensjonskasse
1,55 %
1,55 %
Trondheim kommune, Kraftfondet
1,49 %
1,49 %
Sum 20 største
72,01 %
72,01 %
Sum øvrige
27,99 %
27,99 %
100,00 %
100,00 %
SUM Ingen av styrets medlemmer eier direkte eller indirekte eierandeler i selskapet.
aberdeen-asset.com
35
Note 8 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Fordringer 31.12.16
Fordringer 31.12.15
Kanalveien Holding AS
173 913
173 913
Valentinlyst Holding AS
173 913
173 913
Nittedalsgata Holding AS
173 913
173 913
Bassengbakken Holding AS
168 913
168 913
Gullhaugveien Holding AS
117 330
117 330
Grenseveien Holding AS
173 913
173 913
Torvbyen Holding AS
173 913
173 913
Maridalsveien Holding AS
173 913
173 913
Bjørnstjerne Holding AS
102 987
0
Drammen Handelseiendom AS
155 051
0
Selskap
Kongensgate 2 Holding AS
173 913
0
Sum lån til datterselskap
1 761 672
1 329 721
Gjeld 31.12.16
Gjeld 31.12.15
8 161
45 983
Lånebetingelser Lånet forrentes med 5,75 % fastrente. Lånene er ansvarlige lån og forfaller innen 5 år fra balansedato.
Selskap Gjeld i konsernkonto - ordningen Aberdeen Eiendomsfond Hjemmel AS Sum
97
98
8 258
46 081
Note 9 Kundefordringer og annen kortsiktig gjeld Av totale kundefordringer utgjør NOK 77.826 tusen leieinntekter for 2017, fakturert og bokført i 2016. En del av beløpene er allerede betalt. Tilsvarende beløp er periodisert leieinntekt presentert sammen med annen kortsiktig gjeld. Selskapet har ingen kortsiktige fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapssårets slutt og ingen gjeld som forfaller senere enn 5 år etter regnskapsårsts slutt. Note 10 Bankinnskudd, bundne midler og kassekreditt Selskapet har ingen kassekreditt, bundne midler eller andre restriksjoner knyttet til sine bankkonti, utover skattetrekkskonto på NOK 2 tusen. Note 11 Hendelser etter balansedagen Eivind Lyches vei 10 ble 4.01.2017 solgt for NOK 290.000 tusen. Det er en klausul i avtalen at selskapet må dekke eventuelle fremtidige forurensningskostnader i grunnen, med inntil NOK 13.000 tusen. Det videre er tilkommet NOK 420.018 tusen i nye kapitaltegninger, og reinvestering for Q4 med NOK 55.183 tusen.
36
aberdeen-asset.com
Revisjonsberetning Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS
aberdeen-asset.com
37
38
aberdeen-asset.com
aberdeen-asset.com
39
Fondsstruktur Konsern Eiere Eier 100%
Aberdeen Eiendomsfond Norge I AS
Eier 99 %
Eier 1 %
Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS Eier 100%
Aberdeen Eiendomsfond Hjemmel AS 17 AS kun med hjemler Eier 100%
40
aberdeen-asset.com
Kanalveien Holding AS
Kanalveien 105 AS
Bassengbakken Holding AS
Bassengbakken I AS
Valentinlyst Holding AS
Valentinlyst Eiendom AS
Nittedalsgata Holding AS
Nittedalsgata 50 AS
Gullhaugveien Holding AS
Aberdeen Gullhaugveien 7 AS
Grenseveien Holding AS
Grønvold Gård AS
Torvbyen Holding AS
Aberdeen Cityterminalen AS
Maridalsveien Holding AS
Oslo Skolebygg AS
Bjørnstjerne Holding AS
Bjørnstjerne Eiendom AS
Drammen Handelseiendom I AS
Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 86-92 AS
Kongensgate 2 Holding AS
Aberdeen Kongensgate 2 AS
Norway AIFMD disclosure ALTERNATIVE INVESTMENT FUND MANAGERS DIRECTIVE (AIFMD) REMUNERATION DISCLOSURE AIF ANNUAL REPORT AND ACCOUNTS ABERDEEN EIENDOMSFOND NORGE I IS/AS REMUNERATION POLICY The AIFM is authorised and regulated in Norway by the Financial Supervisory Authority of Norway (“FSAN”) and is a wholly owned subsidiary of Aberdeen Asset Management. The Remuneration Committee of Aberdeen Asset Management PLC has established an AIFM Remuneration Policy to ensure that the requirements of the Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) are fully adhered to by the Group. This policy applies to Aberdeen Fund Management Norway AS and the Alternative Investment Funds (AIFs) it manages. Aberdeen believes that rewarding staff for their contribution is key to recruiting and retaining a talented workforce.
REMUNERATION PHILOSOPHY Aberdeen’s Group Remuneration Policy reflects the Group’s remuneration philosophy and has been designed to: – – – – –
Align the interests of staff with the sustained long-term interests of the AIFM, the AIF’s, the business, shareholders, and other stakeholders; Focus on performance-related pay, at both a corporate and an individual level, tempered by an emphasis on ensuring that performance is not achieved by taking risks which fall outside Aberdeen’s and the AIFM and its AIF’s risk appetite; Promote sound risk management and discourage risk taking that exceeds Aberdeen’s level of tolerated risk, having regard to the investment profiles of the AIFM and its AIF’s; Incorporate measures to avoid conflicts of interest; and Offer fixed remuneration and award incentives which are reasonable and competitive within the asset management sector.
APPLICATION Remuneration covered by the AIFMD Directive shall apply to all fixed and variable components of remuneration, including salaries and discretionary payments. The AIFMD remuneration principles apply to: • any benefit of any type paid by the AIFM; • any amount paid directly by the AIF itself, including carried interest, for the benefit of AIFMD Remuneration Identified Staff; and • any transfer of units or shares of the AIF made for the benefit of AIFMD Remuneration Identified Staff.
REMUNERATION GOVERNANCE The Aberdeen Asset Management PLC Board of Directors has established a Remuneration Committee that operates on a group-wide basis. The Remuneration Committee is responsible for:
– – – – –
Approving the Remuneration Policy; Approving the remuneration packages of Senior executives; Determining the size of any annual variable pay pool; Approving the design of Incentive plans; Considering the recruitment and redundancy of certain employees.
The Remuneration Committee consists of at least three individuals, all of whom are independent non-executive directors of Aberdeen Asset Management PLC’s Board. The Remuneration Committee receives independent external advice from specialist remuneration consultants and operates under formal terms of reference, which are reviewed annually. The current composition of the Remuneration Committee and its terms of reference are available on the Aberdeen website. The Remuneration Committee meets on a regular basis to consider remuneration matters across the Group, (including at the AIFM). It receives appropriate input from the Group Head of Risk (and group-wide PLC Board Risk Committee) to enable it to take into account the risk profile of Aberdeen, the AIFM and its AIF’s when making decisions on remuneration. The Group Remuneration Policy and its implementation is reviewed independently by the Group Head of Risk on at least an annual basis to ensure that it is aligned with sound risk management. The AIFM, in its supervisory function, adopts and periodically reviews the general principles of the AIFMD Remuneration Policy Statement and is responsible for its implementation, ensures that this statement is in line with local regulatory requirements, and does not promote excessive risk taking in light of the risk profiles of the AIF’s under management.
aberdeen-asset.com
41
The implementation of the AIFMD Remuneration Policy Statement is, at least annually, subject to central and independent internal review for compliance with policies and procedures for remuneration adopted by the AIFM in its supervisory function.
FINANCIAL AND NON-FINANCIAL CRITERIA Variable remuneration is based on a rounded assessment of Group, Divisional and individual performance. When assessing individual performance, financial as well as non-financial criteria are taken into account. Individual performance is based on the individual’s appraisal, which includes an employee’s compliance with controls and applicable company standards including the Group’s Code of Ethics, including Treating Customers Fairly and Conduct Risk.
CONFLICTS OF INTEREST The Group’s remuneration policies and processes contain a number of measures to avoid conflicts of interest. • Compensation proposals are made by “Compensation Managers” who are usually Department Heads. No employee may determine their own remuneration. The Compensation Managers make proposals in accordance with guidelines which are set out in annual Compensation Manager Guidance approved by the Remuneration Committee. • Employees engaged in control functions (e.g. Risk and Internal Audit) have functional line management structures outside of the business units they oversee, thus ensuring independence. Variable remuneration for control function employees is determined on the achievement of meeting their own functional objectives as set in their appraisal. The Group Remuneration Committee signs off the remuneration of senior staff, including those in the risk in control functions. • Personal hedging strategies which may undermine the risk alignment of variable remuneration are not permissible (e.g. entering into an arrangement with a third party under which payments will be linked to the person’s remuneration or deferred consideration). The Group has very strict Personal Account dealing policies which prohibit dealing on a personal basis or by any connected party without prior consent from Compliance.
DETERMINATION OF REMUNERATION AND BENEFITS As described above, the Company, acting through the Remuneration Committee determines remuneration under the Group Remuneration Policy and governance structure. Under this group-wide policy, remuneration and benefits are determined on the following basis: Base salary
Base salaries are reviewed annually, taking account of market salary levels, Group performance, individual performance, changes in responsibility and levels of increase for the broader employee population.
Benefits
The Group currently provides a range of fringe benefits to its employees, as appropriate in local markets, such as: medical insurance; disability insurance; life insurance; paid holiday; and international medical benefits assistance where appropriate.
Pension
Employer contributions are made to defined contribution pension arrangements or equivalent cash allowances are paid, subject to normal practice in the relevant country. (Legacy defined benefit plans from corporate acquisitions are closed to all future accrual at the earliest reasonable opportunity.) No discretionary pension benefits are paid.
Variable Pay
The Group’s aggregate variable pay pool, in which all staff participate, is approved by the Remuneration Committee each year. The aggregate pool is normally capped at no more than 25% of pre-bonus operating profit, unless exceptional circumstances justify a higher cap. The pool is based on a range of key performance indicators (KPIs) linked to the Group’s strategy, which provides a rounded assessment of the Group’s performance. The Remuneration Committee reviews the KPIs each year, to ensure that they continue to reflect the priorities of the business. Aberdeen does not pay individual awards calculated on the basis of annual revenues. Instead proposals are discretionary and based on a number of factors including multi-year performance and non-financial metrics, such as teamwork along with compliance and risk awareness. A significant proportion of an individual’s annual variable pay may be deferred into shares or other similar instruments which are correctly aligned with the nature of the risks of the AIF’s in question.
Carried interest or similar arrangements
42
aberdeen-asset.com
In a small number of instances, the Group may agree limited carried interest or similar arrangements which effectively link a proportion of staff pay to performance of a particular Fund. This is almost always done at the request of clients invested in the fund, to ensure alignment of interests, and is subject to specific review to ensure that any such arrangement does not encourage inappropriate risk taking.
CLAWBACK/MALUS A clawback/malus principle applies to the variable pay plan. This enables the Remuneration Committee to seek to recoup the deferred amount of any unvested variable pay, in the exceptional event of misstatement or misleading representation of performance; a significant failure of risk management and control; or serious misconduct by an individual.
GUARANTEED VARIABLE REMUNERATION Guaranteed variable remuneration is exceptional, occurs only in the context of hiring new staff and is limited to the first year of engagement.
AIFMD IDENTIFIED STAFF Staff considered AIFMD Identified Staff are those categories of staff whose professional activities have a material impact on the risk profiles of the AIFM or the AIFs that the AIFM manages. AIFMD identified staff will include: • Senior Management; • Risk takers; • Staff engaged in control functions; and • Any employees receiving total remuneration that takes them into the same remuneration bracket as senior management and risk takers, and whose professional activities have a material impact on the risk profiles of the Company or the Funds that the Company manages.
CONTROL FUNCTIONS Employees engaged in control functions, (e.g. Risk, Compliance and Internal Audit) have functional line management structures outside of the business units they oversee, thus ensuring independence. The Internal Audit function evaluates the finance risk, control framework, business strategy and operating models independently and therefore the Global Head of Internal Audit reports directly to the Audit Committee Chairman. The Audit Committee Chairman approves the Global Head of Internal Audit’s remuneration and appraisal. The Group Head of Risk has a reporting line to the Risk Committee. The Group Remuneration Committee signs-off on entire review including senior staff, risk management and compliance functions (i.e. those in control functions). AIFMD Identified Staff (which includes control staff) are subject to the Group Remuneration Policy, elements of which may be revised, as set out in this AIFMD Remuneration Policy Statement to be compliant with AIFMD. Control functions variable compensation is determined on the achievement of meeting their own functional objectives as set in their appraisal.
PERSONAL HEDGING AIFMD Identified Staff are not permitted to undermine the risk alignment effects of the AIFMD Remuneration Code. Personal hedging strategies; or remuneration-related insurance; or liability-related insurance is not permissible on remuneration.
AIFMD REMUNERATION POLICY The current AIFMD Remuneration Policy is available on request.
EMPLOYEE REMUNERATION DISCLOSURE The table below provides an overview of the following: • Aggregate total remuneration paid by Aberdeen Fund Management Norway AS to its entire staff; and • Aggregate total remuneration paid by Aberdeen Fund Management Norway AS to its ‘Identified Staff’ The ‘Identified Staff’ of Aberdeen Fund Management Norway AS are those employees who are considered could have a material impact on the risk profile of Aberdeen Fund Management Norway AS or the AIFs it manages (including Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS). This broadly includes senior management, risk takers and control functions. For the purposes of this disclosure, ‘Identified Staff’ does not include employees of entities to which activities have been delegated.
aberdeen-asset.com
43
Amounts shown reflect payments made during the financial reporting period in question.
Aberdeen Fund Management Norway AS staff1
Headcount
Total Remuneration NOK 000
5
8 470
of which Fixed remuneration
5 776
Variable remuneration
2 694
Carried interest Aberdeen Fund Management Norway AS ‘Identified Staff’2
38
5 595
Senior Management3
22
2 636
Other ‘Identified Staff’
16
2 959
of which
As there are a number of individuals indirectly and directly employed by Aberdeen Fund Management Norway AS this figure represents an apportioned amount of the Group’s total remuneration costs for fixed and variable pay, apportioned to the relevant AIF on an AUM basis, plus any carried interest paid by the AIF. The Headcount figure provided reflects the number of beneficiaries calculated on a Full Time Equivalent basis. 2 The Identified Staff disclosure represents total compensation of those staff of the AIFM who are fully or partly involved in the activities of the AIFM, apportioned to the estimated time relevant to the AIFM. Across the ‘Identified Staff’, the average time allocation per individual based on work undertaken for Aberdeen Fund Management Norway AS as an AIFM was 6%. 3 Senior management are defined in this table as AIFM Directors and members of the Aberdeen Group Management Board. 1
44
aberdeen-asset.com
All sources (unless indicated): Aberdeen Fund Management Norway AS, 31.12.2016 Viktig informasjon DENNE RAPPORTEN SKAL BARE BRUKES AV DEN KUNDEN SOM DEN ER ADRESSERT TIL Utgitt av Aberdeen Fund Management Norway AS. Registrert i Norge. Forretningsadresse: Henrik Ibsens gate 100, postboks 2882 Solli, 0230 Oslo. Godkjent og regulert av Kredittilsynet. Fondet kvalifiserer som alternativt investeringsfond i henhold til AIFMD-direktivet (EUs direktiv om forvaltning av alternative investeringsfond). Dette dokumentet er utelukkende til informasjonsformål og skal ikke anses som et tilbud eller en anmodning om å gjøre noen av investeringene som omtales her. Aberdeen gir ingen garanti for at informasjonen og materialet i dette dokumentet er nøyaktig, tilstrekkelig eller fullstendig, og fraskriver seg uttrykkelig alt ansvar for feil eller utelatelser i slik informasjon og slikt materiale. Undersøkelser og analyser som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen til eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Resultatene som er oppnådd gjennom dette, er bare gjort tilgjengelig i denne sammenheng, og det gis ingen garanti for nøyaktigheten av denne informasjonen. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre uttalelser om fremtidige hendelser eller fremtidige finansielle resultater i land, markeder eller selskaper. Disse uttalelsene er bare prognoser, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike betydelig. Leserne må gjøre sine egne vurderinger av hvor relevante, nøyaktige og tilstrekkelige opplysningene i dette dokumentet er, og utføre de uavhengige undersøkelsene som de måtte finne nødvendige eller hensiktsmessige for en slik vurdering. Eventuelle synspunkter eller estimater i dette dokumentet er fremsatt på generelt grunnlag, og skal ikke tolkes som råd til leseren.
Heads&Tales KF95 • 17085
Aberdeen Asset Managers Limited Bow Bells House, 1 Bread Street, London EC4M 9HH Telephone: +44 (0)20 7463 6000 Fax: +44 (0)20 7463 6001 aberdeen-asset.com
