Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Årsrapport 2013 Mai 2014
Generell informasjon Forretningsfører Aberdeen Asset Management Norway AS Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge
Fond Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA
Styre John Høsteland, styreleder Naja Dannow Per Samuelsen - oppnevnt av forretningsfører
Revisor Deloitte AS
Innhold Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Styrets beretning – Konsern
01
Revisjonsberetning
04
Resultatregnskap – Konsern
06
Balanse
07
Kontantstrømoppstilling
08
Noter
09
Styrets beretning Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Virksomhetens art Formålet med Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA (”Fondet”) er å gi investorene eksponering mot det nordiske og baltiske eiendomsmarkedet (samt St. Petersburg). Fondet skal investere i aktivt forvaltede eiendomsporteføljer slik at investorene gjennom sin investering i Fondet oppnår bred diversifisering i forhold til eiendomstyper, geografi og leietakersammensetning. Fondet har gjennom datterselskap investert i Aberdeen Property Funds SICAV-FIS Pan-Nordic (”Pan-Nordic”) som er et fond forvaltet av Aberdeen Asset Management (”Aberdeen”). Fondet har forretningskontor i Oslo, med adresse Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo. Fondet forvaltes av Aberdeen Asset Management Norway AS i henhold til avtale inngått i 2006. Fondet har ingen ansatte i Norge. Det er en ansatt i datterselskap i Luxemburg. Daglig leder er ansatt i Aberdeen Asset Management Norway AS. Arbeidsmiljøet er bra og det er ingen grunn for tiltak for å bedre arbeidsmiljøet, herunder likestilling og diskriminering. Styret består av 3 medlemmer, en kvinne og to menn. Fondet driver kun finansiell virksomhet og forurenser ikke det ytre miljøet utover det som er vanlig ved slik virksomhet. Fondet eier ikke eiendom direkte og har ikke direkte påvirkning på driften av eiendommene i de underliggende fond. Det er styrets oppfatning at Fondet forvaltes forsvarlig og i henhold til de retningslinjer som følger av gjeldende avtaleverk og prospekter utgitt i forbindelse med Fondets kapitalinnhenting.
Status og resultat Fondets VEK-kurs er redusert fra NOK 1,68 per aksje i fjerde kvartal 2012 til NOK 1,61 i fjerde kvartal 2013, en reduksjon på 4,2 %. Nedgangen skyldes primært en negativ utvikling i Pan-Nordic. Administrasjon og finanskostnader bidro også negativt, mens en positiv utvikling av Euro gjennom 2013 bidro positivt. Kapital Fondet hadde per årsskiftet en innbetalt egenkapital på NOK 1 050 millioner og 2 370 aksjonærer. Det er ikke foreslått å utbetale utbytte for 2013. Investeringer Fondet er investert i Pan-Nordic, der Fondet er fjerde største investor med en beholdningsverdi på EUR 19,75 millioner justert for salg, mottatt utbytte og innløsninger. Investeringen hadde i 2013 en negativ verdiutvikling på 2,2 %. Pan-Nordic eier 23 eiendommer som per 31. desember 2013 var verdsatt til EUR 510 millioner. Eiendommene ligger i Sverige (44 %), Norge (25 %), Danmark (17 %) og Finland (15 %). Fondet har tidligere rapportert at innmeldte innløsningskrav til PanNordic i september 2011 med utbetaling i mai 2012 og innløsningskrav i mars 2012 med utbetaling i oktober 2012 var suspendert i inntil 24 måneder grunnet manglende likviditet. Styret arbeidet lenge med denne saken og etter lange forhandlinger med fondsledelse og styret i Pan-Nordic ble det inngått en avtale som sikret at Fondet kunne møte sine låneforpliktelser ved forfall den 14. juni 2013. Avtalen innebar at styret i Fondet trakk tilbake deler av det innløsningskravet på EUR 21,3 millioner som ble sendt i mars 2012, mot at Pan-Nordic innfridde en
tilstrekkelig andel av innløsningskravet til at Fondet kunne tilbakebetale sine to konvertible obligasjonslån ved forfall. Totalt EUR 28 millioner ble utbetalt til Fondet den 10. mai 2013. Som del av avtalen ble EUR 10,1 millioner av innløsningskravet av mars 2012 trukket. Fondets direkte gjeldsforpliktelser ble tilbakebetalt den 14. juni 2013 iht låneavtalen. Fondet innehar dermed ikke lenger gjeldsforpliktelser. Etter at Fondet inngikk avtale med Pan Nordic, har Pan-Nordic fortsatt diskusjonen med sine aksjonærer knyttet til innsendte innløsningskrav fra flere aksjonærer. For Norden Baltikum har det vært av avgjørende betydning at Fondets investering i Pan-Nordic er omsettelig ettersom Fondets levetid er begrenset til 2016, mens Pan-Nordic ikke har hatt en begrenset levetid. Gjennom diskusjoner med aksjonærene over sommeren 2013 viste det seg at et flertall av aksjonærene ønsket en snarlig tilbakebetaling av sin investering, og et flertall varslet nye innløsningskrav. Basert på dette bestemte styret i Pan-Nordic at dersom en betydelig andel av aksjonærene sendte ønske om innløsning ville Pan-Nordic måtte vurdere å oppløse selskapet i henhold til vedtektene. Dette var ikke ønskelig for et betydelig flertall av aksjonærene, da det ble vurdert å være skadelig for eiendomsporteføljens verdi med en rask oppløsning. Pan-Nordics aksjonærer, herunder Fondet, ønsket enstemmig en styrt avvikling, og dette ble vedtatt i september 2013. Resultatet er at Pan-Nordic er besluttet terminert, med et strategisk nedsalg av eiendomsporteføljen innen utløpet av 2016, som er identisk med Fondets levetid. Det er derfor ikke mulig å sende krav om innløsninger av våre aksjer i nedsalgsperioden, men likviditet fra gjennomførte salg vil bli utbetalt så fort Pan-Nordic har anledning til dette. Finansiering Pan-Nordic har delvis lånefinansiert sine investeringer, og Fondet har dermed gjennom investeringen en indirekte belåning. Fondet tilbakebetalte sitt konvertible obligasjonslån i juni 2013. Fondet har derfor ikke lenger egen ekstern belåning, men har en indirekte belåning gjennom investeringen i Pan-Nordic. Per 31. desember 2013 hadde Pan-Nordic en belåningsgrad på 49,6 % hvorav 65,8 % var rentesikret. Resultat og Balanse Fondets (morselskapets) resultat etter skatt ble NOK -28 881 507. Konsernets resultat for 2013 ble NOK -35 742 151. Etter styrets oppfatning gir fremlagt resultatregnskap og balanse med noter et rettvisende bilde av driften og stillingen til både Fondet (morselskapet) og konsernet ved årsskiftet. Årets underskudd i Fondet (morselskapet) på NOK -28 881 507 foreslås dekket som følger: Fra overkurs
NOK -28 881 507
Sum disponert årsresultat
NOK -28 881 507
Fondet (morselskapet) har per 31. desember 2013 en likviditetsbeholdning på NOK 21 345 822. Konsernets likvide midler er plassert i bank eller i pengemarkedsfond med kort rentebinding og vurderes å ha lav risiko. Styrets hovedfokus i 2013 har vært å sikre Fondets likviditet samt forberede forfall på og oppgjør av Fondets konvertible obligasjonslån i juni 2013. Gjennom innløsning av andeler i Pan-Nordic sikret Fondet tilstrekkelig likviditet til å tilbakebetale de to utestående
aberdeen-asset.com
1
John Høsteland
Naja Dannow
Styrets leder
Advokat i Kluge Adokatfirma DA
Rådgiver i Guardian Corporate AS
Per Samuelsen
André Møller
Ansatt i Aberdeen Asset Management
Daglig leder i Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA
obligasjonslånene ved låneforfall den 14. juni 2013. Styret mener at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under den forutsetningen.
Risikofaktorer Fondet har som formål å gi investorene eksponering mot det nordiske og baltiske eiendomsmarkedet og vil til enhver tid være eksponert for risikoen i disse markedene. I tillegg er Fondet eksponert for blant annet valutarisiko. Generelt kan risikobildet deles i tre deler; markedsrisiko, finansiell risiko og valutarisiko.
Markedsrisiko Markedsrisiko er risikoen for at eiendomsverdien i de underliggende investeringene faller som følge av fallende leieinntekter eller stigende avkastningskrav. Fallende leieinntekter følger av enten økt ledighet eller lavere leienivå og kan f.eks. oppstå dersom eiendommer i Fondets underliggende investeringer mister sin attraktivitet dersom utleiemarkedet generelt blir lite likvid, dersom leietakere i Fondets underliggende investeringer mister sin betalingsevne eller dersom leienivået generelt faller. Stigende avkastningskrav kan f.eks. oppstå dersom rentenivået øker, de økonomiske utsikter forverres eller ved at risikopremien på eiendom i markedet øker. Fondet er eksponert for systematisk markedsrisiko, men i begrenset grad for usystematisk risiko på grunn av Fondets brede diversifisering over eiendomstyper, eiendommer og leietakere.
Finansiell risiko Finansiell risiko er soliditetsrisiko eller likviditetsrisiko. Soliditetsrisiko er risikoen for at eiendomsverdiene blir lavere enn forpliktelsene. Dette gjelder først og fremst gjeldsforpliktelsene.
2
aberdeen-asset.com
Likviditetsrisiko er risikoen for at Fondet ikke kan dekke sine betalingsforpliktelser som følge av at låne-, investerings-, rente- eller andre forpliktelser overstiger de likvide midler fondet har tilgjengelig til enhver tid.
Valutarisiko Fondet vil være utsatt for valutarisiko, og egenkapitalen er ikke valutasikret. Med bakgrunn i likviditetssituasjonen i Fondet vedtok styret i fjerde kvartal 2010 at Fondet ikke lenger skal valutasikre egenkapitalen, men vil opprettholde valutasikring av konkrete, tidsbestemte forpliktelser og kontantstrømmer.
Hendelser etter regnskapsårets avslutning Styret ble i møte den 19. november 2013 informert om at selskapets største aksjonær, FBC Holdings SARL (“FBC Holdings”), ønsket å fremsette et kjøpstilbud på alle aksjene i Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA (“Fondet”) til NOK 0,50 per aksje. Styret meddelte FBC Holdings at en slik verdsettelse avvek fra styrets og forvalters vurdering av Fondets underliggende verdier og at et eventuelt tilbud til denne prisen ikke ville kunne anbefales av styret. FBC Holdings økte senere prisen til NOK 0,65 per aksje, under forutsetning om at styret anbefalte salg av aksjer til denne prisen overfor Fondets aksjonærer. En pris på NOK 0,65 per aksje priset egenkapitalen i Fondet til om lag NOK 75 millioner. For å sikre en markedsvurdering av det indikerte prisnivået fra FBC Holdings, ba styret forvalter om å undersøke alternativ interesse for Fondet. Den 25. november 2013 mottok styret et bud fra CBRE Global Investors GMM (“CBRE”), som også eier aksjer i Pan-Nordic, på kjøp av samtlige Pan-Nordic aksjer eiet av Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS (“Datterselskapet”). Datterselskapet er som kjent 100 % eiet av Fondet. Tilbudet var basert på 55 % av verdien på Fondets Pan-Nordic aksjer per 3. kvartal 2013, hvilket tilsvarte en VEK på ca. NOK 0,96 per
aksje. På bakgrunn av budet fra CBRE og indikert prisnivå på bud på aksjene fra FCB Holdings, fant ikke styret å kunne positivt anbefale et salg til FBC Holdings til kr 0,65 per aksje, hvilket ble meddelt til FBC Holdings. FBC Holdings valgte da å trekke sin interesse i et brev til styret den 5. desember 2013. Budet fra CBRE ble behandlet på Fondets ekstraordinære generalforsamling den 11. februar 2014. Den ekstraordinære Generalforsamlingen besluttet å anbefale styret i datterselskapet Aberdeen Eiendom Norden/Baltikum Holding AS å stemme ned budet fra CBRE Global Investors GMM på salg av selskapets aksjer i Pan-Nordic. 88,46 % av de avgitte stemmene stemte mot et salg, mens 11,54 % av de avgitte stemmene stemte for. Forvalter Aberdeen Asset Management hadde på forhånd varslet at de ikke ville benytte den stående fullmakten i avstemmingen.
Fremtidig utvikling Fondets underliggende investeringer i Pan-Nordic er diversifisert både med hensyn til eiendomssegment og beliggenhet. Utfordringen har vært at mange av Pan-Nordics eiendommer er utviklingseiendommer som krever betydelige innslag av aktiv forvaltning før de vil være salgbare til en pris som er attraktiv. Beslutningen om å terminere Pan-Nordic, med en strategisk 2,5 års nedsalgsperiode, gir en mulighet for å realisere store deler av porteføljens utviklingspotensial. På den annen side er det fortsatt usikkerhet forbundet med dette og ikke minst markedets betalingsvillighet for porteføljen. Fondets reduserte belåningsgrad og dermed reduserte finansiell risiko betydelig, noe som gjør at Fondet er godt posisjonert for å avvente nedsalgsperioden i Pan-Nordic.
Styret i Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Oslo, 13. mai 2014
John Høsteland styrets leder
Per Samuelsen styremedlem
Naja Dannow styremedlem
André Møller daglig leder
aberdeen-asset.com
3
Revisjonsberetning Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA
4
aberdeen-asset.com
aberdeen-asset.com
5
Resultatregnskap Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Morselskap 2012
6
Resultatregnskap 2013
601 469 2 769 275 -3 370 744
616 140 2 267 265 -2 883 405
0 22 764 529 0 -39 896 789 -31 316 999 -48 449 259
Note
Note
Konsern 2013
2012
Lønnskostnader Annen driftskostnad Driftsresultat
3 14
850 956 5 011 915 -5 862 872
781 520 7 157 307 -7 938 827
0 7 331 167 0 -20 027 977 -13 301 291 -25 998 101
Utbytte fra andre aksjer Finansinntekter Gevinst / tap ved avgang aksjer Nedskrivninger / reverserte nedskrivinger Finanskostnader Netto finansposter
2 13 2 2 13
0 1 596 927 -17 813 492 0 -13 303 436 -29 520 001
12 367 889 1 951 252 -2 395 640 0 -31 316 943 -19 393 442
-51 820 003
-28 881 507
Resultat før skatt
-35 382 873
-27 332 269
0
0
359 278
284 021
-51 820 003
-28 881 507
Årsresultat
-35 742 151
-27 616 289
0 -51 820 003 -51 820 003
0 -28 881 507 -28 881 507
Disponering av årets resultat Til/fra annen egenkapital Fra overkurs Sum disponert
aberdeen-asset.com
Skattekostnad
4
Balanse Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Morselskap 31.12.2012 31.12.2013
Balanse Note
Note Finansielle anleggsmidler Aksjer i datterselskap Andre aksjer Lån til foretak i samme konsern Sum anleggsmidler
202 327 977 0 0 202 327 977
164 300 000 0 0 164 300 000
186 910 127 258 423 107 369 099 294 537 649
18 000 000 0 2 371 547 20 371 547
496 865 626
184 671 547
Sum eiendeler
115 060 568 68 584 204 183 644 772
Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital
0 0 212 526 278
0 0 183 644 772
Opptjent egenkapital Omregningsdifferanse Annen egenkapital/udekket tap Sum egenkapital
0 0
0 0
Langsiktig gjeld Obligasjonslån Sum langsiktig gjeld
186 571 277 810 237 6 342 540 284 339 348
102 500 0 924 276 1 026 776
Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Obligasjonslån Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
496 865 626
184 671 547
115 060 568 97 465 710 212 526 278
2 2 10
Omløpsmidler Fordringer konsernselskap Andre fordringer Bankinnskudd og plasseringer Sum omløpsmidler
Konsern 31.12.2013 31.12.2012
0 168 129 231
0 365 826 770
168 129 231
365 826 770
0 0 21 345 822 21 345 822
0 258 423 113 589 016 113 847 439
189 475 053
479 674 209
5, 6 5, 6
115 060 568 57 147 901 172 208 469
115 060 568 92 890 051 207 950 619
5 5
15 028 514 0 187 236 982
-15 380 218 0 192 570 400
0 0
0 0
247 036 0 1 991 034 2 238 071
1 157 563 277 810 237 8 136 009 287 103 809
189 475 053
479 674 209
10 11
8, 12
8, 12 15
Sum egenkapital og gjeld
Styret i Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Oslo, 13. mai 2014
John Høsteland styrets leder
Per Samuelsen styremedlem
Naja Dannow styremedlem
André Møller daglig leder
aberdeen-asset.com
7
Kontantstrømoppstilling Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Morselskap 2012 -51 820 003
-28 881 507
39 896 789
20 027 977
5 329 306 61 064 0 0 6 907 113 374 269
2 189 763 -84 071 0 0 -79 983 -6 827 820
0 0 0 88 119 519 88 119 519
0 0 0 181 830 268 181 830 268
Note
Note
-27 332 269 -12 367 889 0 2 395 640 5 329 306 -56 044 362 552 -854 041 -970 400 -33 493 144
Utbetalinger ved investering i aksjer Innbetalinger ved salg av aksjer Innbetalinger av utbytte Inn/utbetalinger ved utlån i konsern Netto fra investeringsaktiveter
0 210 291 332 0 0 210 291 332
0 77 365 182 12 367 889 0 89 733 071
0 -280 000 000 -280 000 000
0 -20 000 000 -20 000 000
-92 243 194 113 589 016 21 345 822
36 239 927 77 349 089 113 589 016
68 493 788 38 875 311 107 369 099
Netto endring i bankinnskudd Bankinnskudd 01.01 Bankinnskudd 31.12
aberdeen-asset.com
2012
-35 382 873 0 0 17 813 492 2 189 763 -910 527 -5 020 781 1 446 -1 225 047 -22 534 526
Innbetalinger ved opptak av ny gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av gjeld Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiveter
-104 997 552 107 369 099 2 371 547
Konsern 2013
Resultat før skatt Resultatført utbytte fra andre aksjer Nedskrivninger / reverserte nedskrivinger (Gevinst)/tap salg av aksjer Amortisert opptakskostnader gjeld Endring i leverandørgjeld Endring i påløpte renter Valuta Endring i andre tidsavgrensninger Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
0 0 -20 000 000 -280 000 000 -20 000 000 -280 000 000
Generatorvej 8, København
8
Kontantstrømoppstilling 2013
Noter Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsernregnskapet inkluderer Aberdeen Eiendomsfond Norden/ Baltikum ASA og selskaper som Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA har bestemmende innflytelse over. Innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50% av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. I selskapsregnskapet er datterselskap vurdert etter kostmetoden. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll, over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel på mellom 20% og 50%). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet og tilknyttede selskap er omarbeidet til de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta er regnskapsført til balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.
Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Opptakskostnader knyttet til langsiktig gjeld periodiseres over lånets løpetid. Inntekter i morselskapet og konsernet regnskapsføres når de er opptjent. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskaper er inntektsført i selskapsregnskapet samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte/konsernbidraget andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27% (28% tom 2013) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan blir nyttiggjort. Fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er nettoført mot overkurs. Skatt på disse postene er også ført mot overkurs. Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.
aberdeen-asset.com
9
Note 2 Datterselskap, tilknyttede selskap og andre aksjer Datterselskap
Erhvervår
Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS
2006
Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS
Forretn.kontor
Eierandel
Stemmerett
Oslo
100 %
100 %
Aksjekapital
Antall aksjer
Balansef. verdi
Egenkapital
Resultat 2013
104 900 000
104 900
164 300 000
164 343 186
-19 984 789
Verdien av de underliggende investeringene i datterselskapet Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS er redusert i 2013. Dette er reflektert i datterselskapets negative resultat for 2013 på NOK 20.0 millioner. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA har i 2013 foretatt justering av bokført verdi av aksjene i Aberdeen Eiendom Holding Norden/ Baltikum AS til verdi tilsvarende datterselskapets egenkapital, som ga en nedskrivning for 2013 på kr 20.0 millioner. Datterselskaper i konsernet, eiet av Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS
Kjøpt/stiftet
Forretningskontor
Eierandel
Stemmerett
Aberdeen Property Fund Nordic/Baltic Finland Oy
2006
Finland
0%
0%
Aberdeen Norden/Baltikum S.a.r.l
2007
Luxembourg
100 %
100 %
Aberdeen Property Fund Nordic/Baltic Finland Oy avvikles i 2014 med virkning pr 31.12.13. Selskapene er konsolidert som datterselskap. Andre aksjer Eiendomsfondet har gjennom datterselskapet Aberdeen Norden/Baltikum S.à r.l underliggende investering i eiendomsfondet Aberdeen Property Funds SICAV-FIS (“Pan-Nordic”). Aberdeen Norden/Baltikum S.à r.l. har følgende andre aksjer:
Aberdeen Property Funds SICAV-FIS
Kjøpt
Anskaffelseskost
Forretningskontor
Eierandel
Stemmerett
2006 til 2008
549 387 992
Luxembourg
7,803 %
7,803 %
EK-justeringer/ omregningsAvgang diff.
Bokført verdi 31.12
Spesifikasjon av anskaffelseskost: Investert
966 117 840
Mottatt utbytte (tilbakebetalt kapital)
-77 958 931
Innløst/solgt aksjer/andeler
-338 770 917
Netto anskaffelseskost pr 31.12.13
549 387 992
Spesifikasjon av andre aksjer:
Selskap Pan-Nordic Sum
10
aberdeen-asset.com
Eierandel 31.12 7,803 %
Bokført verdi 01.01
Tilgang
365 826 770
0
-218 638 053
20 940 514
168 129 231
365 826 770
0
-218 638 053
20 940 514
168 129 231
Note 3 Lønnskostnader, antall ansatte og godtgjørelser Datterselskapet Aberdeen Norden/Baltikum S.a.r.l har i 2013 hatt ansatte i deltidsstillinger. Konsernet forøvrig har ingen ansatte. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Styremedlemmer og daglig leder som er ansatt i Aberdeen Asset Management AS har ikke mottatt godtgjørelse fra selskapet. Deres ytelser er dekket av managementhonoraret til Aberdeen Asset Management AS, se også note 9. De norske selskapene har ikke ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Morselskap 2012
Konsern 2013
2013
2012
Lønn
234 816
180 051
Styrehonorar
500 000
450 000
0
0
450 000
500 000
75 313
55 000
Honorar til valgkomite
55 000
75 313
74 069
78 255
Arbeidsgiveravgift
78 255
74 069
2 087
-17 115
-17 115
2 087
601 469
616 140
850 956
781 520
Andre kostnader og avsetninger Sum lønnskostnader
Honorar til konsernets revisor Deloitte AS, er kostnadsført med følgende: Morselskap
Konsern
2012
2013
93 750
125 000
0
0
Revisjonshonorar Honorar for andre tjenester
2013
2012
259 422
232 379
0
0
Alle beløp er inklusive merverdiavgift.
aberdeen-asset.com
11
Note 4 Skatt Morselskap 2012
Konsern 2013
2013
2012
Årets totale skattekostnad fremkommer slik 0
0
Endring i utsatt skatt
0
0
0
0
Skatt på poster ført mot egenkapitalen
0
0
0
0
Betalbar skatt tidligere års resultat
0
0
0
0
Betalbar skatt (Aberdeen Norden/Baltikum S.a.r.l)
359 278
284 021
0
0
Årets skattekostnad
359 278
284 021
Avstemming av skattekostnaden 0
0
Skattekostnad i regnskapet
359 278
284 021
-14 509 601
-8 086 822
28% av resultatet før skatt
-9 907 204
-7 653 035
14 509 601
8 086 822
Differanse
10 266 482
7 937 056
11 171 101
5 607 834
Differanse pga skatteeffekt av permanente forskjeller.
5 125 733
18 104 830
0
0
359 278
284 021
Effekt av bokført betalbar skatt (Luxembourg)
0
468 257
Effekt av endring i skattesats
2 073 892
0
3 338 500
2 010 732
Differanse pga utsatt skattefordel ikke balanseført
2 707 579
-10 451 795
14 509 601
8 086 822
Sum differanser
10 266 482
7 937 056
-35 382 873
-27 332 269
2 189 763
5 329 306
18 306 191
64 660 107
Fremførbart underskudd
-192 502 302
-235 159 443
Grunnlag betalbar skatt
-207 389 220
-192 502 299
Grunnlag for betalbar skatt fremkommer slik -51 820 003
-28 881 507
5 329 306
2 189 763
39 896 789
20 027 977
0
0
-6 593 908
-6 663 767
Ordinært resultat før skatt Endring i midlertidige forskjeller Permanente forskjeller
Spesifikasjon av midlertidige forskjeller 2 189 763
0
Gjeld
0
2 189 763
0
0
Avsetninger for forpliktelser
0
0
2 189 763
0
Sum midlertidige forskjeller
0
2 189 763
-40 161 927
-46 825 694
Underskudd til fremføring
-207 389 220
-192 502 299
-37 972 163
-46 825 694
Grunnlag utsatt skattefordel
-207 389 220
-190 312 535
-55 995 089
-53 287 510
Utsatt skattefordel - ikke balanseført -10 632 206
12
aberdeen-asset.com
-12 642 937
27% (28% tom 2013)
Note 5 Egenkapital
Morselskap Inngående balanse 01.01
Aksjekapital
Overkurs
Omregningsdifferanse
115 060 568
97 465 710
0
Årets resultat Utgående balanse 31.12
Konsern Inngående balanse 01.01 Årets resultat Endring i omregningsdifferanse Utgående balanse 31.12
Annen egenkapital/ udekket tap
Sum
0
212 526 278
-28 881 507
0
0
-28 881 507
68 584 204
0
0
183 644 772
Aksjekapital
Overkurs
Omregningsdifferanse
Annen egenkapital/ udekket tap
Sum
115 060 568
92 890 051
-15 380 218
0
192 570 400
0
-35 742 151
0
0
-35 742 151
115 060 568
0
0
30 408 732
0
30 408 732
115 060 568
57 147 901
15 028 514
0
187 236 982
Udekket tap i konsernet føres mot overkurs. Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen består av: Ordinære aksjer
Antall
Pålydende
Pålydende
115 060 568
1
115 060 568
Antall
Andel i %
Alle aksjer gir lik rett. 20 største aksjonærer GOLDMAN SACHS & CO EQUITY SEGREGAT
16 664 757
14,48 %
REALKAPITAL NORDIC RECOVERY II AS
2 523 335
2,19 %
JACO INVEST AS
1 838 374
1,60 %
SJØINVEST AS
1 838 374
1,60 %
RS PLATOU SECONDARIES AS
1 603 699
1,39 %
AUGURA LIFE IRELAND LTD
1 072 033
0,93 %
ALBION HOLDING AS
979 875
0,85 %
LINDESNES KOMMUNE
979 875
0,85 %
GREENWAY AS
965 000
0,84 %
VICTORY LIFE
920 271
0,80 %
H3 HOLDING AS
728 330
0,63 %
OSLO FORSIKRING AS
722 306
0,63 %
AUDNEDAL KOMMUNE
675 500
0,59 %
SNEKVIK EIENDOM AS
674 665
0,59 %
KRISTIANSEN EIENDOM AS
670 139
0,58 %
GROTMOL SOLUTIONS AS
601 636
0,52 %
TRE DE PARTNERS AS
579 000
0,50 %
ÅSERAL KOMMUNE
579 000
0,50 %
ABERDEEN ASSET MANAGEMENT NORWAY AS
496 763
0,43 %
AABY, EDVARD BERNHARD
489 283
0,43 %
79 458 353
69,06 %
115 060 568
100,00 %
Øvrige Sum
Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA har totalt 2 370 aksjonærer per 31.12.2013. Det er kun en aksjeklasse med lik stemmerett. Ingen aksjer eies av daglig leder eller noen av styremedlemmene.
aberdeen-asset.com
13
Resultat per aksje: Resultat per aksje er beregnet ved å dividere resultatet for perioden som tilfaller aksjonærene med antall utestående aksjer ved periodeslutt. 2013
2012
Resultat for perioden som tilfaller aksjonærene
-35 742 151
-27 616 289
Antall utestående aksjer per 31.12
115 060 568
115 060 568
Resultat per aksje
-0,31
-0,24
Utbetalt per aksje
0,00
0,00
Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA hadde i 2012 konvertible obligasjonslån på tilsammen NOK 280 millioner, med rett til konvertering til aksjer til en kurs på NOK 2,49 per aksje. Lånet er innfridd i 2013. Note 7 Finansiell markedsrisiko Konsernet og selskapet er eksponert for finansiell risiko. Renterisiko Konsernets eksponering for renterisiko er gjennom gjeldseksponeringen i de underliggende investeringen i Pan-Nordic. Gjeldsgraden i Pan-Nordic per 31.12.2013 utgjør 49.6%. 77.5% av gjeldsporteføljen i Pan-Nordic er rentesikret. Valutarisiko Konsernet har en valutaeksponering gjennom investeringene i utlandet. Eiendomsfondet har hatt en overordnet strategi om å sikre deler av valutarisikoen gjennom bruk av valutaterminkontrakter. Styret vedtok i 2010 at fondet ikke lenger skal valutasikre egenkapitalen men vil opprettholde valutasikring av konkrete, tidsbestemte forpliktelser og kontantstrømmer. Fondet har ikke hatt valutasikring i 2013. Fondets valutaeksponering: 31.12.13
SEK
DKK
EUR
Andeler i Pan-Nordic
83 872 870
12 043 556
5 906 804
Volum i lokal valuta
83 872 870
12 043 556
5 906 804
Volum i NOK
79 144 085
13 470 890
49 291 685
Netto valutaeksponering
79 144 085
13 470 890
49 291 685
SEK
DKK
EUR
Andeler i Pan-Nordic
275 786 733
32 722 042
4 477 833
Volum i lokal valuta
275 786 733
32 722 042
4 477 833
Volum i NOK
247 168 164
32 899 781
33 568 521
Netto valutaeksponering
247 168 164
32 899 781
33 568 521
31.12.12
Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at konsernet ikke kan imøtekomme sine betalingsforpliktelser som følge av at forpliktelsene overstiger nettoinntektene. Dette kan skje som følge av manglende utbetalinger fra de underliggende investeringene. Begjæring av innløsning av andeler i Pan Nordic er ikke lenger mulig etter at Pan Nordic i løpet av 2013 ble gjort om fra evigvarende fond til fond med begrenset levetid til 31.12.16. Begjærte innløsninger i Pan Nordic meldt i 2011 og 2012 er nå delvis gjort opp og delvis trukket tilbake. Norden Baltikum har ingen utestående innløsningskrav pr 31.12.13. Selskapets obligasjonslån ble innfridd i juni 2013.
14
aberdeen-asset.com
Note 8 Garantier og pantstillelser Fondet hadde konvertible obligasjonslån, utstedt av Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA, se note 12. I løpet av 2013 er obligasjonslånet innfridd og konsernet har ikke lenger obligasjonslån. Tidligere pantsatte eiendeler er følgelig ikke lenger pantsatt. Note 9 Transaksjoner med nærstående parter Aberdeen Asset Management Norway AS har inngått en forvaltningsavtale med Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA. Avtalen omhandler forvaltning og drift av selskapet og datterselskapene i konsernet. Aberdeen Asset Management Norway AS mottar et årlig forvaltningshonorar på 0,9% av totalkapitalen. Det gjøres fradrag for Fondets forholdsmessige andel der tilsvarende honorarer til Aberdeen Asset Management Norway AS belastes. Aberdeen Asset Management Norway AS skal også motta et suksesshonorar tilsvarende 20% av egenkapitalavkastningen når denne ligger over 10% per år etter selskapsskatt. Kostnadsførte honorarer til Aberdeen Asset Management Norway AS for 2013 utgjør NOK 3 162 525 (NOK 4 870 135 for 2012). Beløpene er inkl. mva, der nettobeløp før beregning av mva går som honorar til Aberdeen Asset Management Norway AS. Eiendomsfondet belastes videre med porteføljehonorar på 0,1% av totalkapitalen, som for 2013 utgjør NOK 578 802 (NOK 1 291 510 i 2012). Av porteføljehonoraret for 2013 er NOK 1 321 (NOK 1 945 for 2012) godskrevet Aberdeen Asset Management Corporate ASA, mens resterende er godskrevet fondets distributører, der de største er Danske Bank og Pareto Wealth Mgmnt.
Note 10 Konserninterne mellomværende Fordringer 31.12.13
Gjeld
Langsiktig
Kortsiktig
Langsiktig
Kortsiktig
Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS
0
18 000 000
0
18 333 628
Sum per 31.12
0
18 000 000
0
18 333 628
31.12.12 Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS
0
186 910 127
0
4 860 724
Sum per 31.12
0
186 910 127
0
4 860 724
Fordring på datterselskapet Aberdeen Eiendom Holding Norden Baltikum AS på opprinnelig NOK 300 millioner er nedbetalt i perioden 2011-2013, slik at gjenværende saldo pr 31.12.13 er NOK 0. Lånet ble renteberegnet ved fast rente på 8.5%, samme rente som morselskapet har hatt på det konvertible obligasjonslånet. Note 11 Bankinnskudd og plasseringer Morselskap
Konsern
2012
2013
37 602 164
-17 873 354
69 766 935
20 244 901
107 369 099
2 371 547
30 345 442
0
Bankinnskudd
2013
2012
1 100 920
43 822 081
Pengemarkedsfond
20 244 901
69 766 935
Bankinnskudd og plasseringer
21 345 822
113 589 016
0
30 345 442
Herav bundne midler
Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontantbeholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.
aberdeen-asset.com
15
Note 12 Obligasjonslån Aberdeen Eiendom Norden Baltikum Holding AS hadde to konvertible obligasjonslån på til sammen NOK 320 millioner, og har i 2011 og 2012 kjøpt tilbake et volum på til sammen NOK 40 millioner. Obligasjonslånene forfalt til betaling 14. juni 2013 og hadde en fast rente på 8.5%. Obligasjonslånene er innfridd i forbindelse med forfall i 2013, og fondet har ikke lengre obligasjonslån.
Note 13 Finansposter Morselskap 2012
Konsern 2013
2013
2012
418 986
513 742
0
0
1 060 405
655 934
117 535
781 576
1 596 927
1 951 252
0
0
Finansinntekter 0
214 635
Renteinntekt bank
22 073 019
6 056 127
Renteinntekt fra foretak i samme konsern
655 934
1 060 405
Resultatført verdiendring pengemarkedsfond
35 576
0
22 764 529
7 331 167
Annen finansinntekt (agio) Sum finansinntekter Finanskostnader
0
0
Rentekostnader fra foretak i samme konsern
30 811 416
13 035 648
13 035 648
30 811 416
0
0
Annen rentekostnad
0
0
0
0
Agio/disagio
0
0
505 583
265 644
267 788
505 527
31 316 999
13 301 291
13 303 436
31 316 943
Rentekostnad og amortiserte opptakskostnader obligasjonslån
Annen finanskostnad Sum finanskostnader
Note 14 Andre driftskostnader Morselskap
Konsern
2012
2013
2012
738 162
717 165
Kapitalforvaltningshonorar Aberdeen
3 162 525
4 870 135
1 291 510
578 802
Porteføljehonorar distributører
578 802
1 291 510
89 750
125 000
Honorar revisjon
259 422
232 379
76 779
312 353
Honorar advokat og lignende
331 754
123 788
212 180
207 184
Diverse presentasjonsmateriell
207 184
212 180
226 990
195 342
Forsikringer
195 342
226 990
133 905
131 419
Andre driftskostnader
2 769 275
2 267 265
Sum andre driftskostnader
For nærmere opplysninger om portefølje- og kapitalforvaltningshonorar, se Note 9 Nærstående parter.
16
2013
aberdeen-asset.com
276 887
200 326
5 011 915
7 157 307
Note 15 Annen kortsiktig gjeld Morselskap
Konsern
2012
2013
2013
2012
503 159
178 518
302 365
254 000
Avsetning skyldig honorarer
469 133
1 533 074
Avsetning styrehonorar og honorar valgkomite
254 000
302 365
516 235
491 758
Avsetning påløpte kostnader
544 986
538 528
0
0
Betalbar skatt (se også note 4)
722 915
741 260
5 020 781
0
Påløpte renter
0
5 020 781
6 342 540
924 276
1 991 034
8 136 009
Sum annen kortsiktig gjeld
aberdeen-asset.com
17
Fondsstruktur Konsern
Investorer Eier 100%
Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Eier 100%
Aberdeen Eiendom Holding Norden/Baltikum AS Eier 100%
Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum S.A.R.L
Kokstadvegen 23, Bergen
18
aberdeen-asset.com
Alle kilder (med mindre annet er spesifisert): Aberdeen Asset Management DISCLAIMER Dette dokumentet er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle i eiendomsmarkedet. På denne bakgrunn gis det ingen garantier, og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som en følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra, eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonenes nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige finansielle resultater i land, markeder eller Aberdeen Asset Management, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike substansielt fra dette. Undersøkelser og analyser- som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen til eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Aberdeen Asset Management- aksepterer ikke ansvar for noe tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Verdi og avkastning av investeringer kan gå både ned og opp og kan påvirkes av svingninger i valutakurser. Det er en risiko for at investorer ikke får tilbake hele det investerte beløpet. Fast eiendom er illikvid i sin natur, og under vanskelige markedsforhold kan det ta tid å selge slike aktiva. Forsinkelser ved salg av underliggende eiendeler kan forårsake tilsvarende forsinkelser ved innløsning av investorers andeler i fond. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Ingen deler av denne publikasjonen kan kopieres eller gjengis i noen form eller i noe medium eller redistribueres uten skriftlig samtykke fra Aberdeen Asset Management. © 2014 Aberdeen Asset Management
SSD/ • 140214 www.ssd.no
Aberdeen Asset Managers Limited Bow Bells House, 1 Bread Street, London EC4M 9HH Telephone: +44 (0)20 7463 6000 Fax: +44 (0)20 7463 6001 aberdeen-asset.com
